다음글은 다년간 남가주, 특히 로스앤잴래스및 오랜지카운티에서 상업용건물 임대및 매매업무를 하면서 습득한 모두가알아두어야할 상업용건물계약서의 중요내용입니다. 참고하여주세요.

상업용임대계약서는 크게나누어 GROSS LEASE와 NET LEASE로 분류가되고 공장등에는 주로 GROSS LEASE가 사용되고 식당이라든가 상가에서는 NET LEASE가많이쓰여지고 있읍니다.

계약서에는 임대료, 임대시작일, 임대기간, 보증금, RENTAL ABATEMENT (FREE RENT), 년임대료인상율,
OPTION TO EXTEND LEASE, 등이 명기되기 때문에 이것들은 임대계약할때 임대인과 건물주와의 협상내용이
됩니다.

임대계약은 건물이 팔렷을때도 효력이있으며, 케리포니아주(가주)에서는 효력이 없어지는 때는 건물이차압될경우 입니다. 이것은 매우중요한사항으로 만약 은행차압된건물을 구입하셧으면 그건물의 테넌트의 리스기간여부에상관없이 나가게할수있읍니다.

COMMERCIAL LEASE 에서는 보증금의 상한선이 없으며, 임대인의 재정상태, 사업경험등을 고려하여 협의, 결정하게됩니다. 건물주가 까다로운곳은 보증금을 6개월치 임대료를 요구하는곳도있읍니다.

임대인이 법인(CORPORATION)으로 되어있을때는 사주의 PERSONAL GUARANTEE를 요구하는 경우가 많읍니다.

RENTAL ABATEMENT(FREE RENT)는 임대인이 이사오는기간, 사업를할수있을때까지 임대룔를 면제해주는조항으로 통상 3년임대에 한두달씩주고, 식당등을 새로 만들시는 공사기간이 있어 6개월씩될때도 있읍니다. 통상 FREE RENT기간은 임대하는 두번째달부터시작할때가 많읍니다. 어떤경우에는 FREE RENT를 수개월 연달아 주지않고 1년에 한달씩 쪼개어 주는경우도 가끔있읍니다.

보통 COMMERCIAL LEASE에서는 년1회씩 임대료가인상 되며, 보통 CPI(CONSUMER PRICE INDEX), 즉 물가상승률에 맞추어 인상한다는 조건이 많고, 어떤경우에는 CEILING을둘때도있읍니다. (예를 들면 CEILING이 3%이면 CPI가 5%이더라도 그해의 인상율은 3%입니다.)

OPTION TO EXTEND LEASE (통상OPTION) 이라고하는데 이것은 임대인이 원할경우 임대기간을 연장할수있은 권리입니다. OPTION은 숫자로 나타내며 에를들어 “One option to extend lease for period of 60 months” 라는식으로
Option 이2개면 임대기간를 2번연장할권리가 있다는것입니다. 유의해야할사항은 Option 사용기간의 임대료를미리 협의, 기입해야 합니다.

임대계약에 수시로 나오는 용어가 FIRST RIGHT OF REFUSAL입니다. 이것은 건물주가 건물을 팔려고해서 구매자가 나타나 OFFER를받아 팔려고할때 임대인이 같은가격, 유사한조건이면 우선적으로 구입할수있는 권리입니다. 단독건물에 들어있는 식당드의 계약서에 많이 등장합니다. 단독건물의 식당임대협상시 건물주측에 요구하는 경우가많은테 그이유는 웬만한 식당공사에는 수십만불이상들기때문에 테넌트가건물을 구입하는 우선권을주기위해서입니다.

그리고 별로 사용않하는용어로서 CARRYOVER가 있는데 이것은 임대기간이 끝나고 연장도아니한상태에서 계속건물은 사용하느것으로 이때는 보통10-30%더임대료를 받는다는 조건입니다.

그리고 꼭알아야할 용어는 ESTOPPEL CERTIFICATE로서 임대인이 어떤조건에 임대를 하고있는지 증명해주는 서류로시 투자용건물등을 구입할때는 SELLER한테요구하고 받아야할 서류입니다. 임대인은 이ESTOPPEL CERTIFICATE를 해줄의무가 있읍니다. 대형상가구입시에 필요한서류이나 작은 어피스(사무실)건물등에는 필요치않을수도있읍니다. 그이유는 작은 사무실건물들의 리스는 MONTH TO MONTH가많기 때문입니다.

그리고 GROSS LEASE를 살펴보도록하겟읍니다.
GROSS LEASE는 공장등 INDUSTRIAL LEASE 에서 임대인들이 선호하는 임대계약서입니다.
GROSS LEASE는 부동산세와 화재보험을 건물주가 내게되어있읍니다. 그리고 건물수리도 건물주가 하게되어있읍니다. 임대인은 LIABILITY INSURANCE를 들게되어있읍니다. 여기에서 주의할점은 부동산세와 화재보험이 임대계약후 다음해에 인상이 되면 인상분만큼은 임대인이 지불하게되어있읍니다. 가주는 부동산세가 법에따라 매년조금씩밖에 인상이않되어 건물주인이 바뀐지 않는이상 큰인상폭은 없으나 주인이바뀌게되면 부동산세도 구입가격에따라 결정되므로 인상이 불가피하므로 이점을 주의해야하고, 알고있어야합니다.
그로스리스에서 테넌트가 임대료외 별도로 매월지불하는것은 COMMON AREA MAINTENANCE CHARGE (CAM)이있읍니다. 이CAM은 수도료, 쓰레기, 공동사용면적청소비등이있읍니다. 어떤건물주들은 CAM비용을 과다청구하는경우가있읍니다.

다음은 NET LEASE 입니다.
NET LEASE에서는 건물세, 화재보험료, 건물관리비를 테넌트가 임대료외에 내는형식의 임대계약입니다. NET LEASE는주로 상가등에 사용되면 각테넌트는 전체면적에서 본인의 사용면적이차지하는 %에맟추어 내게됩니다.

이와같이 사업용건물의 임대계약은 건물찿는것뿐만아니라 임대조건협의하는데도 에이젠트가 어느정도의 경헙과 실력을 갖추지 못하면 정당하고 유리한조건의 계약을 할수없읍니다. 일반주택의 계약서는 제반사항이 소비자보호차원에서 표준화되어있으나 상업용임대계약은 서로계약하기나릅입니다.

헨리강 310-918-8775 kangkoa114@gmail.com