저희상업용부동산브로커들이 매일하는일은 각종상업용건물을 보러다니는일입니다. 은행건물, 식당건물, 신축중인건물, 공장창고건물, 작은건물, 대규모건물등등. 최근트렌드로서 느끼는것은 미국주요기업및 투자기관들이활발하게움직인다는것입니다. 주지하시다싶히 미국은 아시아교역을 남가주를 통하여하고있읍니다. 따라서 아시아제국들과의 교역양이늘면 엘에이항, 롱비치항및 LAX공항이바빠지고 이에따라 수출입을위한 대형창고등의수요가늘고 일자리가늘고 돈이도는속도가 빨라집니다. 이들항구에서30분내거리에있는 사우스베이에는 최근수년간 10만에서30만평방피트단위의 대형창고들이 수없이많이신축되었고 거의모두가 임대되었읍니다. 아시아국가들에육류수출을위한 대형창고들도 많이신축되었읍니다. 이러한대형창고하나신축하는데는 최소한$15,000,000가소요되며 이러한자금은 미국각주의공무원은퇴자금관리기관등에서 투자되고있읍니다. 따라서현재남가주에는 미국타주에서투자돈이흘러들어오고있고 직장이늘고있읍니다.

이와같이 남가주는제조업보다유통,물류쪽이산업을 이끌고있는것같읍니다. 또여기저기 미국대형은행들의 지점들이늘고있는것이 눈에띠게보입니다. 미국정부가 정책적으로 돈을풀고있다는 방증입니다. 이렇게저렇게 여기저기서 남가주쪽으로돈이부동산에 흘러들어오는것만은 확실한것같읍니다. 여기에상업용부동산의 낮은금리(대략4.75%)가 수요를더욱늘리고있읍니다.

남가주의 상업용건물의 매물공급쪽을보면 새로이개발한건물들은 드물고 주로 건물주인이 은퇴한다든가 타주로이사하기때문에 파는건물이 주종을이루고있읍니다.이렇게은퇴나 타주로이사하기때문에나오는 건물들은 1960년대의 건물이많읍니다. 좋은지역에새로이건물을지을만한곳이 별로없습니다. 새로이개발할만한땅이있어도 시에서요구하는 coverage ratio, landscaping requirement등을만족시킬려면 대지크기에비해실지로지을수있는 건물의크기비율은 턱없이작읍니다. 따라서한인분들이 선호하는 엘에이카운티나 오렌지카운티의 투자용상업건물은 매물이많지않습니다.

미국의 주요은행, 후란차이스식당(맥도널드, 스타벅스등)이 입주해있는단독건물들의 가격은 우선 $3,000,000이하는 자취를감추었읍니다. 주요후란차이스들이 입주해있는 2,500SF에서 3,500SF의 식당건물(드라이브트루가 있는건물)은 대략$3,500,000에서 $4,000,000선에서 매물로나오고있읍니다. 주요은행이있는건물들은 $4,000,000대에서매물로나오고있으며 대략5%이내선에서 거래가 형성되고있읍니다. 수익율로따지면 년4.5%정도수준이어서 $1,000,000현금투자에대해 월$3,750의 순수익을 받는수준입니다.

한가지 틈새부동산투자로서 토지가조금오염되어있는건물을 저렴하게구입하는 방법입니다. 미국, 특히갤리포니아주는 오염문제에 알레르기반응을보이고있어 조금이라도건물이위치한땅이 오염되었다고하면 은행에서융자를않해줍니다. 그러나대부분의경우 오염처리는 보험회사의 비용으로 처리하게끔되어있읍니다. 세탁소등으로 조금오염되어있는 건물을 현금으로 저렴하게구입하는것도 좋은방법입니다.

개인투자자들이 선호하는 3-4유닛의 리커등이있는 소형상가건물들은 품귀현상을일고있으며, 특히파킹장이 제대로갖추어있는물건은 찿기힘들게되었읍니다. 이러한 동네의작은상가건물들은 수익률5.5%-6%정도에서 거래되고있어 $1,000,000현금투자에대해 월$5,000정도의 수익입니다. 남가주일대에 인구유입이계속되고있어 이러한상가들의 공백률은낮아지고있읍니다. 수년전에는 리커가앵커역활을하는 3,4유닛의백만불대의투자건물이 꽤있었으나 가주정부등에서 리커라이센스를줄이고있는듯, 리커가 마켙으로바뀌어 앵커로서의역활을 제대로못하게되었읍니다.

공장또는창고의 가격은많이올랐습니다. 엘에이, 롱비치항구에서 20분거리의 콘테너로딩이있는어느정도사이즈있는건물은 평방피트당 $120수준이며 최근에건축된 높은천정(25피트이상)건물은 $160정도에거래되고있습니다. 그러나 사용하기용이한 구조및 위치에있는 건물은 매물이거의없는상황입니다. 100,000SF크기이상의창고건물들은 부동산투자기관에서구입하고 그이하의건물들은 건물주들이 은퇴후에도계속 세를주는상황이어서 매물로나온물건이 드문상황입니다. 엘에이, 롱비치항구인근에는 공장,창고를 건축할수있는땅이 소진되어좋은위치의 신축건물은 드물고 및 공장및창고를 지을수있는땅도구하기어렵습니다. 따라서규모가있는 산업용건물들은 엘에이에서 50마일정도 동쪽지역에서신축되고있습니다. 지금과같은 낮은금리에 낮은은행창구, 아시아국가들과의 FTA등의 무역관세가낮아지는추세가계속되면 이들산업용부동산가격은 고공행진을계속할것으로보입니다.