미국, 캘리포니아, 남가주의 상업용부동산의 제일중요한요소는 파킹이몇대있는냐입니다. 손님의왕래가 별로없는 사무실등을 제외하고 손님이주차할곳이없으면 장사가않됩니다. 따라서 식당등 손님의 많이오는 업종의경우 건물임대시 그상가에 파킹이 어느정도있고 또공동주차장을 사용하는테넌트가 어떤테넌트가있는지 고려해야합니다. 예를들어 2000평방피트의 식당을 운영하는데 옆에같은크기의 비디오인테넷게임방이있다면 게임방의손님들이 주차장을 거의다차지하여 식당손님들이 올수없게됩니다.

건물을 구입하거나 임대할때도 제일먼저고려하고 확인할사항이 파킹숫자입니다. 하고자하는 업종이 그건물에 허가된업종이면 다음은 파킹숫자입니다. 상업용전문브로커와 일반브로커의 차이는이때나옵니다. 일반브로커는 이러한사항을 시등에서 조사하지않은상태에서 고객으로하여금 건물을 구입또는 임대케하여 나중에 시등에서 사업허가를 못받게되면 고객은 엄청난손해를 입게됩니다. 문제는 일반브로커들이 고객을 속이려는것이 아니고 이분들도 나름대로 고객을 위하여 최선을 다하지만 이분들자체가 이러한 파킹요구사항들이 시에있다는것조차 모르기때문입니다.

남가주의 어느도시에서든 주어진땅에 상가를 만들시 건축물의 크기를 결정하는 제일큰요소는 요구되는 파킹숫자입니다. 예를들어 육만평방피트의 C조닝의 땅에 식당및 일반소매상이 들어가는 상가를 개발할시 각시에따라 파킹조건이틀리나 보통 식당은 1000평방피트당10대, 소매상은1000평방피트당5대가 요구되어 대략60,000평방피트의대지에 식당및리테일상가를 개발시 약15,000평방피트의 건물에 약90대의 주차장을 갖춘상가를시에서 허가하게됩니다. 건물주의 입장에서는 건물의 크기를 키워야수익성이 높아지므로 갖은머리를 짜내어 주차면적을낮출수있도록연구합니다. 따라서 부동산개발하시는 분들은 파킹숫자를 초기에잘못계산하면 건물의크기가 예상보다 작아져서 수익성이낮아집니다.

여기에 한가지의문점이 생깁니다. 코리아타운에가면 주차장이 10대밖에없는데 1000평방피트의 식당이 4개씩있는건물이 부지기수입니다. 제가틀린것일까요? 코리아타운의 어떤건물은 식당이 15개에 일반상가가 또10개인데 파킹은 100대정도이어서 아수라장인곳도있읍니다. 어떻게 이렇게파킹이 없는데 시에서허가가 나오는지 그이유를 아는 부동산에이젠트는 어느정도 뭔가아는 에이젠트입니다.

상업용건물을 구입하시거나 임대할때 꼭 구입또는 임대하시는건물이 사용목적에 맞는 최소한의 파킹숫자를 갖추고있는지 확인하시기를 바랍니다. May 19, 2014.

Henry Kang