한국에서온 부동산관련업을하시는분들의 대화는 거의가 땅에관한것이라고합니다.  이쪽남가주쪽에서는 저와같은 부동사중개인이 투자하시는분이라든가 회사를운영하시는분들과의 대화에서는 땅에대해서는 거의이야기를 하지않습니다. 어차피 바쁜사람들끼리하는 이야기이므로 돈않되는대에 시간을쓸필요가없으니까요.

한번한국과 미국에 백만불(10억원)어치 땅을구입한다고 가정하고 땅값이 2배로 상승하는데걸리는 시간을 계산해보기로 하겟습니다.

우선한국이라면 어디다 땅을사야할까요? 우선서울을 중심으로 지도를 놓고보면 북쪽은 38선이있어서 않되고 동쪽은 산악지대여서 의미가없고 서쪽은 바다이어서 살땅이없고 결국은 남쪽입니다. 서울시내는 땅값이너무비싸 10억가지고는 아무데도 명함을 못내밉니다. 서울에서 남쪽으로 자동차로 한시간반이내거리, 즉60마일정도의 거리에 개발할수없는 공익산지, 농업종사자만 살수있는 농지등을 제외한 준보전산지의임야등을 구입하면 될것같습니다. 이범위내에서 평당50만원이면 그런대로 도시지역과 가까운곳에 땅을 구입할수있을것같습니다. 이렇게해서 서울에서 남쪽, 경기도남부에 10억으로 2000평을구입합니다. 2000평은 66,000평방피트로 약1.5에이커입니다.

미국남가주에서 백만불어치땅을 구입하려면 어디다구입해야할까요. 남가주의 서쪽은 태평양이고 북쪽은 산맥이있어 로스앤잴래스시의 지도를 놓고보면 남쪽, 동쪽, 동북쪽등에 펑야가 있습니다. 다만 끝없이 이어지는 평야가많아 어디가돈이되는땅인지 알수있는 방법이없습니다.  그리고 한번도사용않한땅은 일반인이구입하기에는 변수가너무많아 저는고객분들에게 웬만하면 이러한땅은 구입을권하지않습니다. 일단은 남가주에서 맨땅에 전기, 개스, 상수도, 하수도, 전화를끌어오려면 엄청난비용이 들으므로 일단은 작고오래된건물이라도 있는땅을 구입해야합니다.  그래서 시내변두리에 작고허름한건물이 있는 상업용지역의 부동산을 땅값에구입합니다.  평방피트당 $40에 계산하여 25,000평방피트(약800평)을구입하여 이부동산을 건물이있음으로 월세$4,000에 세를 놓습니다. (이러한땅을구입하여 월세$11,000받고있는 건물도있습니다).

이렇게 한국과 미국에 각각백만불어치땅을 구입해놓으면 어느쪽이 빨리 이백만불로 가격상승할까요.  우선한국은 성장지역에 준보전산지의 경우임야를 대지등으로 용도변경을 할수있습니다. 남가주의 경우 용도변경은 매우힘들고 대신 베리언스(variance)라고하여 용도변경은 않되나 용도외의 목적으로 사용할수있도록허가를 받읍니다만 매우시간이길고 합당한이유가 있어야함으로 거의불가능합니다. 한국의경우 준보전산지의경우 농업용등의 창고를 지을수있는데 한국의 창고건물은 이곳남가주의 공장창고건물에비해 건축비가 매우저렴합니다.  한국의경우 창고/공장건물들을 샌드위치파넬로 건축하는데 샌드위치파넬이라고하는것은 얇은철판사이에 스티로펌같은 물질을 넣은 건축자재로 자체강도가 매우약하고 화재에 취약하여 남가주에서는 존재하지않는 건축자재입니다.  따라서 한국에서 그런대로 평당50만원정도의 임야를 구입하고 어느정도 추가투자를 하면 용도를 바꾼다든가 창고건물을 건축을 통해 땅가치를 급격히상승시키는 방법이있을것같습니다.

미국 남가주의경우 땅값이 배로상승할려면 임대수입이 배로상승하던가 그땅에 상가를 지을경우 새상가의가치에서 제반 신축비용등을 제외한액수가 땅가격의 시세가되므로 주위에 상가등의 가격이 상승해야합니다. 이이외에는 땅가격이 배로상승할수있는 요소가 별로없습니다.  따라서 따블하는데 걸리는 시간은 7년정도가 아닐까 사료됩니다.  이에비헤 한국의 경우는 여러가지요소 (대통령선거, 국회의원선거, 시장, 시의원등이 선거, 국가경기부양정책등등) 가있어 2-3년후를 예측할수없지만 미국보다 빠른것만은 확실한것 같습니다.

July 21, 2014.