2014년경부터 미국 남가주의 상가, 공장, 창고건물들의 가격이 폭등하였습니다.  현장을다니면서 나름대로 그이유를 생각하여보았습니다.

1. 연금기관에서 대량구입. California주의 주요연금기관들과 New York의 REIT 들이 쓸만한건물들은 모두 구입하였습니다. 창고건물의경우 40,000sf 이상의 콘크리트건물의 경우 이들 투자기관이 구입, 소유한 물건이 많습니다.
2. 1031 Exchange의 연쇄구입.  가격이올라 팔은건물의 대체건물을 구입하는바, 왠만한건물이라도 기간내에 구입하므로 가격상승의 요인이 되었습니다.
3. FTA. 미국과 아시아지역국가들과의 무역이늘어 미국에서는 육류등의 수출이 증가한바, 남가주지역의 냉동창고등의 수요가늘어 창고가격상승의 중요요인이되었습니다.
4. 대마초. 다른마약과달리 대마초는 현지생산이 되고 수익금이 현지경제에 유입됩니다. 대마초를 키우기위한 창고, 판매를 위한 상가등의 수요가늘었습니다.
5. IT산업의발전에따른 부동산수요증가. 여기저기돌아다니다보면 해안가라든가 젊은이들이 선호하는 지역 (산타모니카, 베니스비치, Playa Del Rey등)에는 새로이 리모델링한 창고건물들이 있습니다. 이곳들은 신기술을 개발하는 회사들이 많이있습니다.  이렇게 예전에는 없던 새로운 산업이 출현하여 산업용건물들을 구입또는 임대하여 쓰고있습니다. 이외에도 Uber를 통해 경제활동등이 예전보다활성화된듯합니다.  집에서놀던 사람들이 extra income이발생하여 disposable money가생겨 소비가 늘어나니 상가등이 활성화, 결국에 상가임대료가 상승, 상가가격이 오르는 결과를 낳으것같습니다.
6. 예전에는 공장, 창고건물을 찿는고객들이 주로 생산업이었다면 요사이는 internet등을 이용한 on-line sales 하는 분들이 많습니다.

그외에 낮은금리등의 이유가있겠습니다만 일단 위의것들이 다니면서 개인적으로 느끼는 요인인것 같습니다.

2017년 9월.