2019년1월

미국남가주 부동산프로가본 한국땅투자입니다. 가끔 남가주에서 한국식으로 땅에돈을 묻으시겟다든가 한국에 땅이있는데 어떻게해야될지문의 하시는 분들이 있습니다.

한국땅에 투자할려면 개발가능하고 앞으로 가격상승여력이 많은 (따블또는 따따블) 땅에 해야합니다. 이런땅은 임야중 준보전산지아니면 도시지역의 녹지지역입니다.  구입하면 않되는 땅은 절대농지(등 기타농지) 와 임야중에는 보전산지입니다. 준보전산지는 대개가 농지와 연결된 산이이서 산의 아래부분인데 관리지역으로구분되어 주택또는 사업용으로 변경할수있습니다.  보전산지는 말그대로 보전해야할 산입니다.  어떤분이 안성에 경치좋은곳에 땅이있다고 좋아하는데 경치좋은곳은 보전산지일 가능성이 높습니다. 한분은 산윗부분의 땅을 20년전에 9천에 구입하였는데 작년에 같은가격에 팔았다고합니다. 개발허가가 않나오는 땅이니 가격이 오를수가없습니다.  절대농지등은 두부같이 짤라놓은 논이나 밭으로 용도변경이 힘들고 변경한다하여도 허가비가 평당 약 16만원이니 힘듭니다. 대지라든가 상업용으로 되어있는 땅들은 평당 500, 또는 1,000만원씩하니 가격이 상승한다하여도 PERCENTAGE로 따지면 별로입니다. 평당100 하는 땅은 200또는 3,400으로뛸수있는 가능성이 있지만 벌써 500이상이되면 따블하는데는 시간이 많이걸린다고 보아야될것같습니다.  이것은 무슨소리냐하면 투자할만한땅은 매우한정되있다는것입니다.  도시지역은 평500이상으로 너무비싸고 평지는 절대농지로 투자의 의미가없고 경치좋은산은 보전산지로 용도변경이 않되고 하니 투자할만한 땅은 도시에 접해있는 농지로 사용하기 어설픈땅, 또는 산밑자락의 임야정도입니다. 꺼꾸로말하면 개발가능하고 산업체와 인구가 유입될만한 땅을 구입해놓으면 유사한토지가 남가주같이 여기저기 지평선끝까지 있는게 아니므로 승산이 충분히있다는 이야기가 되겠습니다.

엘엘이의 저의손님중 공장장건물을 약20년전에 임대해드린분이 있는데 엘에이사업에서 돈을벌으셨는데 한국의 양평인지 가평인지에서 전원주택개발을 하신다는 이야기를들었습니다.  이분별명이 Korean Jew에 주먹좀쓰시는 분이었습니다.  들리는 수년전 소문에는 시에서 허가를 못받았다고합니다.  아마도 허가가힘든 임야를 구입하여 개발을 시작하였는데 시에서 허가를 않준모양입니다.  개발할수있는 땅은 평당예를들어 100이라하면 보전산지등은 30에구입가능 하니까 개발업자에게는 탐이납니다.  부동산개발의 기본은 들어갔다 이익을 어느정도챙기고  프로젝트에서 빨리빠져나와야되는데 허가에발이 묶여헤매기 시작하면 망했다고 봐야죠.

가격이 상승할곳은 인구가늘거나  기업체가  계속생길곳인데 기업체없이 인구만늘면 여자분들 돈쓰는것외에는 경제활동이 크게느는게없어 가능하면 인구와 기업이 같이늘어나는곳에 땅을 투자하는것이 좋겟지요.  한국지도를 보면 답은 간단합니다.  일단 조선업등의 중공업은 한계에 왔으니 수도권위주로 보아야하는데 북쪽은 북한, 동쪽은 산, 서쪽은 바다고 바다까지의 거리가 30마일정도여서 의미가없고 결론은 남쪽뿐이고 거리는 인구가 유입가능한 거리로는 서울에서 약 40마일 (서울에 출퇴근사정거리)이고 대기업이 선호할위치는 서울에서 약 60마일 (수도권에서 출퇴근가능거리)입니다.  대충이렇게 정리하면 어디에 어떤땅을 갖고있으면된다는 답이 나옵니다.  현재시세로보면 남쪽40마일정도에 건물을 지을수있는 땅이 건폐울 coverage ratio 20%인곳은 평당 약 150만원, coverage ratio 40%인곳은 200만원 정도인것 같습니다.  훨씬싼가격인곳도 많습니다만 쓸모있는 땅을 구입해야팔때도 잘팔리지 쓸데없는땅을 헐값에 구입해보았자 빠져나오지 못합니다. 80평의 20%건폐율땅에서 32평2층(건폐율이 20%이므로 1층면적이 16평입니다) 주택신축시의 총비용은 80평X150만 + 32평X400만 (건축비 평당400만원) + 기타비용 2000만원하면 2억6천800만원입니다. 이지역 아파트가격이 평당 800이므로 32평아파트가격은 2억5천6백으로 거의 비슷합니다.  이지역아파트가격이 3억6천으로 1억원가격이 상승하면 땅값은 건축비는 동일하므로 평당 300만원으로 가볍게 따블하게됩니다.

남가주의 경우 땅의사용용도가 쉽게바뀌지않습니다.  가끔 손님분들이 한국같이 사두면 용도가 바뀌어 가격이 많이오를만한땅을 구해달라고하는데 엘에이 남가주의경우 zoning이 바뀌는경우는 거의없습니다. 한국은 임야에집을지으면 임야가 대지로 바뀌고 주위에 개발이되면 건폐율이 20%에서 40%, 60%등으로 올라가고 1종주거지역 (평당 1,000만원) 이되면 이곳으로따지면 R3, R4같이 4층까지의 콘도, 아파트를 지을수있어 이때마다 땅값이 거침없이 올라갑니다.  거기에 시가화용지, 시가화예정용지등에 포함이되면 거의 따따블수준으로 가격이 올라가니 한국은 위의지역에 어느정도 사용가능한땅을 구입해놓으면 승산이 있습니다.  남가주에서는 콘도, 아파트등을 건축할때 1유닛당 2대분의 주차장을 주어야하기때문에 땅의 사용면적이 줄어들고 건축비가 상승합니다. 한국에는 이러한조항이 꼭필요한사항이 아닌것같으므로 같은크기의 땅이라도 한국쪽이 최소한 배는 큰건물또는 유닛을 넣을수있습니다.  한국정부또는 시에서 소유한 아파트용 토지를 예를들어 평당 800만원에 팔때 않팔리면 20층까지지을수있는 용지를 갑자기 30층까지 허가를 주는것으로 바꾸어 건축회사에 팔아버립니다.  동일한조건에 인구밀도, 자동차수가 50%늘어나니 살기힘들어지지만 주위의 땅값은 인구가 그만큼 추가되므로 땅값은 또상승합니다.

이곳 남가주에서 이지역에 땅갖으신분들이 한국에서 땅사겟다는사람한테연락이왔는데 어떠냐고 문의가오는데 사겠다는사람들이 양심이없는경우가 많습니다. 평150이면 땅평탄작업, 분할비용등에 평당 20들고 이사람들 margin 30이라고해도 평100만원인데 평20, 30에offer하길래 무었에쓸거냐고 물어보니 농사지은다고합니다.  선수가 선수한테거짓말할려면 어느정도 해야지 10, 20억원에 땅사서 농사짖는다면 말이않됩니다. 대마초 재배한다면 몰라도 이돈을투자하여 농장한다면 거짓말입니다.

이것이 제가 미국인건물주들과 거래하면서 가장크게 느낀점입니다.  구매자또는 임대하려는 분들로부터 오퍼를받아 미국인건물주를 만나면 이분들이 제일먼저 물어보는것이 “Henry, is it fair price?” 입니다. 이런저런설명을 한후 이분들이 듣은다음 “Henry, you are not being fair”라는 이야기를 듣는경우도 있습니다. 그러면 저는 왜이가격인지 설명하고 건물주는 자기의견을이야기하여 fair value를 설정합니다. 그래도 저의의견과 건물주의 예상가격과는오차범위는 15%이내입니다.

한국수도권남부쪽의 땅투자를 분석하여보았습니다. 한가지 조언드리고 싶은것은 한국에가셔서 부동산업자들에게 조언을얻을때 상담료로 백불짜리 몇장이라도 건내십시요.  경험이많은 부동산부로커들은 공짜정보를얻으려는 분들은 무시하거나 정보를주어도 함정있는정보를줍니다. 부동산부로커들의 마음은 여기나 거기나 마찮가지입니다