2020년1월2일

30년경력부동산업자가 운전하며보는 남가주 돈돌아가는 모습

후리웨이를 이런일저런일로 새벽부터 저녁때까지 돌아다니면 차창너머 많은것들이 보입니다.  아침의 후리웨이는 동쪽에서 서쪽으로 차들이 바쁘게 움직입니다. 직장들은 주로 해안가쪽, 북쪽의 윌셔인근, 병원들이 많이있는 쪽에있으며 직장인들이 많이 사는 곳은 남동쪽이어서 아침에는 자동차들이 북서쪽으로, 오후에는 남동쪽으로 많이 갑니다. 최근몇년간 운전하면서 느끼는것은 3,4년전에비해 출퇴근의 교통양이 크게늘어 TRAFFIC JAM이 심각해졌고 후리웨이에는 건축하는 차량, PICK-UP차들이 많이 보입니다. 건축하는차량들은 고속으로달리는데 이차들은 시간이돈이기때문에 죽기살기로 달리므로 웬만하면 길을 비켜주는게 좋습니다. 

아침시간에는 서쪽 해안가쪽으로 회사들이 많이 생겨 그쪽으로가는 차들이 많이 늘었습니다. Playa del Rey, Marina del Rey및 Culver City등지의 빈터에는 새 office building들이 많이생겼는데 건물들이 매우개성있습니다.  공장,창고건물들도 사무실, 또는 R&D건물로 변경하여 사용하는곳이 많습니다. 이건물들에는 백인젊은이들이 많이모여있습니다. 이젊은이들이 새로운 business item을찿고 새기술을 개발하는 사람들입니다. Google의 You Tube가 Venice Beach의 Google건물만으로는 모자라는지 Playa del Rey에 약 3만평방피트의 창고건물을 2층으로  사용하고있습니다. 이동네가 남가주의 high tech, venture & entertainment industry의 핵심지역입니다. 이지역의 사무실건물은 vacancy가 거의 없습니다. 

El Segundo는 LAX공항남쪽인데 이곳이 항공산업지이며 여기에 이곳저곳 빈터가 많았으나 이곳에는 2층사무실건물이 다들어서서 모두꽉차 vacancy가 없습니다. 미국유수의 장난감회사 Mattel사의 건물도 이쪽에있고 Mattel은 약20층 고층건물과 약 20,000평방피트의 창고건물을 사용하고있습니다.  El Segundo에는 공군신무기연구하는 연구소가있고 이부대를 중심으로 Grumman, Boeing, Raytheon등 항공회사공장들이 있습니다. 이곳에서만난 일하는사람들에의하면 이곳Grumman공장에서는 최신형 F35전투기동체를 만든다고하고 Raytheon에서는 이들 최신형 전투기에 탑재되는 AESA레이더를 만든다고합니다.  분위기는 일감이 넘쳐흐르는다고 봐야할것같습니다.

Hawthorne에는 SpaceX본사가 있습니다. SpaceX는 우주에 인공위성등을 우주로 보내주는일을하는회사로 이회사의 로켓 Falcon 9으로 우주에 한번쏘아올릴때마다 받는돈이 육천만불이면 이곳에서 일하는사람말에 의하면 한달에 2번정도 쏘아올린다고합니다. 종업원수는 1,500명이고 종업원이 늘어나는지 최근 4층주차장건물을 Crenshaw길 반대편에 신축하였습니다. Hawthorne에  Amazon창고건물이 최근에 생겼습니다. 보통 수십만평방피트창고건물이 생겨도 일하는사람은 트럭운전사외에는 별로없는데 이Amazon건물에는 항상수십명의 직원들이 건물로 들어갔다, 나왔다합니다. Amazon은 다른 창고업체들과 달리 현지인고용창출에 많은 이바지를 하는것같습니다. 미국인들은 거의모두가 자동차로 출퇴근하니 Amazon같은 회사가들어오면 교통양이 많이증가합니다. 

엘에이한인타운남동쪽15마일정도내려가면 후리웨이105, 110, 91번이 교차하는데 이지역은 예전부터 공업지역이었습니다.  특히 후리웨이105번쪽은 치안이 않좋아 대형창고들이 없었습니다만 요사이 이곳에 대형창고들이 많이 들어서고있습니다. 이지역의 새로건축한창고들은 크기가 300,000평방피트, 천정높이30피트급의 건물이 많이있습니다. 한국회사분들중에 천정높이30피트짜리건물찿으시는 분들이 많은데 차례가 돌아오지않습니다. 삼십만평방피트창고건물을 지을려면 대략 땅이 55만평방피트 (coverage ratio 55%) 가 있어야하는데 땅값이 평방피트당 $50로잡으면 땅값만 $27,000,000있어야됩니다. 건축비로서는 각종세금, permit fee등을 포함하여 평방피트당 $50불정도로 잡으면 될것같습니다. 따라서 건축비는 약$15,000,000이어 삼십만평방피트건물 만드는데 총$42,000,000정도 들어간다고 볼수있겠습니다. 부동산개발업자가 이런건물을 융자를 일으켜 건물짖고 테넌트넣고하여 판다고하면 이런건물을 구입할 구매자는 Real Estate Investment Trust, Pension Fund등등입니다. 이런건물들은 임대료를 평방피트당 $0.90 NNN을 받을수있습니다.  삼십만평방피트이므로 월임대수입을 넷$270,000받습니다. 년$3,240,000입니다. Buyer인 REIT입장에서는 이건물을 CAP 5%로 구입한다고 하면 이건물의 가격은 $64,800,000입니다. REIT Fund manager입장에서는 확실한테넌트에 이지역의 창고공백율이 거의 없으므로 이가격이면 매년임대료 상승분2-3%도 있으므로 not bad, 또는 why not 이라는 결론이 나나옵니다. 부동산개발업자입장에서는 사천만불넣고 대략육천에팔면 좋은비지니스가 되겠습니다. 

차창너머 남가주의 돈돌아가는것을봅니다. 우선 Uber, Lyft, Airbnb등등 새로이나오는 신기술이용 공동차량, 주택사용업을 하는사람, 그서비스를 이용하는 사람들이 많이보입니다.  대마초판매, 구입이 합법화된후 많은 젊은이들이 대마초관련이로 많은돈은 버는모습이 보입니다. Uber, Lyft같은경우는 할일없이 집에서 빈둥빈둥놀거나 직장수입이 모자라는 사람들에게 손쉽게 언제든지 돈벌수있게해줍니다. 제가보기에는 남가주에 Uber, Lyft일을하는 사람들이 능히 200,000명 (한국택시운전사수는 270,000명) 이될것같은데 이사람들이 월 $2,000번다고하면 월4억불이 남가주경제에 떨어지게되는 셈입니다.  이돈이 떨어지니 이곳의 햄버거장사도 잘되고 햄버거장사가 잘되니 여기저기서 In-N-Out, Chick-fil-A, El Pollo Loco, Yoshinoya용 건물들이 올라가는것이 보입니다. 돈못볼던 사람들이 돈을벌어드리니 집차압율도 확연히떨어지게되었습니다. 개(dog) 산보시켜주는 Wag라는것도 생겼고 일반인도 자동차를 렌트해주는 앱도나와 향후이곳 남가주의 경제에 도움이 될것입니다. 

후리에이10번 La Cienega출구에서 나와 북쪽으로 나가조금올라가면 약30층짜리 건물이 완성되어가는 곳을 볼수있습니다. 이신축중인 건물 주위의 사무실건물과 창고들은 신사업아이디어를 가진 젊은이들회사로 꽉차있습니다.  회사상대부동산경력30년인 저는 척보면 이사람들이 돈을만지고있다 아니다를 알수있는데 이지역에서 일하는사람들은 돈을 만지고있습니다. 이주위의 한회사는 부엌등에 들어가는 최고급돌을 파는곳인데 젊은미국인 백인사장과 이야기를 나누어보니 매우비싼돌인데도 사가는 사람들이 많다고하네요. 이쪽동네는 high-tech, entertainment + hi-tech+etc 로 돈번젊은이들이 많고 그렇게번사람들이 돈을 써대니 돈돌아가는 momentum은 확실히 완성되었습니다. 

코리아타운은 조금특수한동네입니다. 미국인과 이런저런 이야기나누던중, 그는 조그만 상가를 월세$1,600에 임대하여 비지니스를 하는데 건물주가 임대료를 $1,900로올려 그상가에서 나왔다고합니다. 한편 저의 한국분 손님중 한분이 K-town에서 1,300평방피트상가를 임대하여  중국식당을 운영중인데 월세가 $3,500인데 건물주가 임대료를 $7,000로 올렸는데 할수없이 그값내고 장사하고있습니다. Commercial Lease는 임대기간이 끝나고 새계약할때 건물주가 임대료를 올리면 그대로 내던가 나가든가 외에는 방도가없습니다. 식당주인은 할수없이 임대료를 더내면서 장사 하기로하고 음식값을 올려받기로하여 한그릇에 7불하던 짜장면값을 8불50으로 올렸습니다.  한인타운의 많은지역은 원래빈민지역으로 경제를 활성화시키기위해 많은 favor를주는 Enterprise Zone 으로 그 favor중하나가 식당등에 요구되는 parking requirement가없어 다른곳에 비해 주차장수가 형편없이 적습니다. 임대료가오르니 밥값이오르고 파킹이부족하니 손님입장에서는 불편하고 추가로 발리파킹값도 내야하니 밥한그릇먹을려면 팁까지 거의$20을 써야하니 밥먹는사람에겐 너무비싸고 식당주인 으로서는 임대료가 너무높아 좋은 식재료를 쓸수없으니 비싸기만하고 먹을게없다는 이야기가 나옵니다.  

Monterey Park, Temple City, Rosemead등은 중국인들이 많이 거주하고있습니다. 이지역들은 상가들이 엄청많이생겼습니다. Valley Blvd, Atlantic Blvd등 이지역 큰길가 에는 새로이신축된 상가들이 매우많습니다. 하지만 의외로 상가안에 들어가보면 빈곳이많아 이지역들의 상가는 over supply입니다. 이지역에서 상가를 임대하여 장사할사람들은 중국인들뿐인데 이런저런가게들이 너무많습니다. 이지역 부동산개발의 특징은 영주권장사입니다.  건축중이거나 건축준비중인 땅에는 여기에투자하면 영주권을 받을수있다는 간판이 붙어있습니다. 돈이되는 부동산개발 같으면 미국내 에서도 돈투자할사람이 많은데 feasibility가없는 project 이다보니 영주권을 내준다는 조건으로 돈을 모으려는것이지요. K-Town의 신축마켙건물 공사등에도 돈이떨어져 갈때까지가면 쓰는방법이 영주권장사입니다. 수십만불투자후 영주권이라도 받아주면 투자한돈 몇십만불날려도 영주권이라도 받았으니 날린돈 잊어버리자고 하겠는데 돈도날리고 영주권도 못받으면 원수됩니다.

운전하면서 한국, 서울의 부동산도 생각해봅니다. 서울의 크기는 약600평방킬로미터로 약 17마일 X 17마일크기입니다. 엘에이지도로 따지면 동서로는 산타모니카해안에서 다운타운 Alameda까지, 남북으로는 1가에서 약 230가 까지 이사각형과 거의 같은크기입니다.  여기식으로 생각하면 이사각형은 남가주의 작은 부분에 해당하는데 이사각형안에 천만의 인구가 살고있습니다. 천만이면 Greater LA (LA County, Orange County, Riverside, San Bernardino & Ventura County)인구 천팔백만의 반이상으로 이작은사각형안에 천만의 인구가 살고있는것입니다.  이 Greater LA의 면적이 약 87,000평방킬로로 남한의 99,700평방킬로보다 조금 작습니다. 서울은또 남산등 산들이 여기저기있고 서울중심부에 강이흐르고 서울시내에 2개사단에해당하는 수도경비사령부 등이 있어 실지로 사용할수있는땅은 60%정도이지 아닐까싶습니다. 따라서 서울은 매우작은 땅에 천만의 인구가 살고, 일하고 있습니다. 인구밀도가 매우높고 살고있는 사람들이 돈이많고 또 서울사람들은 부동산으로 재산을 형성하였으며 큰돈을 만지는 방법은 부동산밖에없다는 신념으로 굳게뭉쳐저있습니다. 따러서 서울은 부동산올라갈 조건은 다갖추고있습니다. 한국정부가 소득주도성장정책으로 돈을풀어보았자 이돈들이 새로운비지니스라든가 일을더열심히한다든가 하여 돈이 좋은cycle로 도는방향으로 가는것이아니고 정부가푼돈이  부동산투자를 하는쪽으로만 흘러들어가니 부동산가격만 계속올라가는 식입니다.     

남가주는 보면 젊은이들이 새로운 비지니스모델을 만들면 나이든 물주들이 돈을대주고 정치인들은 새로운비지니스를 할수있도록 법적규제들을 풀어주고 사업할수있는 법적근거를 만들어주니 젊은이들이 어께에 힘이들어가고 또이들이 사업을벌리면 새로운 일자리들이 생기니 매우좋은 경제cycle이 형성됩니다.  이런저런 미국인들과 이야기를 나누면 전체적으로 우리 60대 보다 후세들이 우리보다 확실하게 돈을 많이벌고 있습니다. 이상황만 봐도 Donald Trump의 재선은 guarantee 된것같습니다. 

2028 올림픽은 엘에이에서 열립니다.  이올림픽을 위해 메트로치하철라인 공사가 진행중으로  LAX에서 Inglewood를지나 Crenshaw를 타고 북쪽으로 올라가는 공사는 40가정도까지 완성되었고 다운타운에서 서쪽 UCLA까지가는공사는 La Brea정도까지 왔네요.  올림픽때 방문할 관광객들의 숙박시설의 수요예측에 따르면 다운타운에는 대형호텔이 3개정도가 더있어야된다고 하고 3개정도의 고층대형호텔이 추가로 신축될예정입니다. Inglewood의 RAMS아무튼 건축경기는 좋습니다.

30년경력의 부동산브로커가 보고있는 2020년신년의 엘에이는 돈이 잘돌아가고 있습니다. 무기산업지역인 El Segundo지역, 영화사업지인 West Hollywood, Hi-Tech젊은이들의 산지인 Culver City, Playa Del Rey, Marina Del Rey, 관광지인 Santa Monica, Venice Beach, 예술인들의 장소인 Downtown의 Art District & Sunset Strip등의 지역경제활동이 매우좋은 모습입니다. 

상업용부동산등 문의가 있으시면 연락주시면 감사하겠습니다.

헨리 강  310-918-8775  kangkoa114@gmail.com