남가주  30년부동산 부로커의 이런저런이야기

2020년  7월

올해상반기 남가주의 모습입니다.  남가주에서 30년간 상업용부동산을 하면서 사업에 필요한 건물거래를 많이하였고 또 고객분들중에는 상가, 사무실, 아파트등을 구입, 관리하면서 수익을거두는 투자업을 하시는 분들도계시는등 남가주의 돈돌아가는 모습을 보아왔습니다. 이러한 background의 저에게 저의 눈에보이는 남가주의 모습을 적어보겠습니다.

코로나사태입니다. 우선눈에뜨이는것은 연방정부의 돈푸는 양입니다. 국민한명당 $1,200불, self-employee의 실업수당 1명당 $10,000.  캘리포니아에서만 등록한실업자수가 삼백만명 이라고하니 얼마나 많은돈을 푸는지 그야말로 nobody knows입니다. 어떤분들은 장사가 않되힘들다고하나 어떤분은 사람들이 돈이 어디서그렇게 많이나서  자기회사에와서 그많은돈을 쓰는지 모르겠다고합니다.  부동산을 구입하시거나 팔려고하시는 분들은 이렇게 엄창나게 풀린돈이  몇달또는 1,2년후에 어떤영향을 몰고올지 한번쯤생각하시면 좋을것같습니다.

주택거래는 의외로 양이많으나 가격은 올라가지도않고 내려가지도않고 현가격대를 유지하고있습니다.  집거래는 생각보다 활발합니다.  몇일전에 사우스베이에서 오랫동안 에스크로일을해온 Joy Chung씨 사무실을 방문하였는데 주택매매가 매우활발하게 이루어지고 있다고합니다. 남가주에서는 부동산 거래가성사되면 에스크로를 통하여 거래계약에따라 매매절차를 수행하게되므로 전체적인 부동산시장상황은 에스크로에서 정확하게 알고있습니다.  재융자에스크로도 이자가낮아 꽤많이 오푼 되고 있습니다.   은행들이 코로나사태로 업무를 줄였는지줄 알았는데 주택관련용자는 매우 활발히 움직이고있습니다.  이것이 무슨이야기냐하면 집을살려고 하는사람들은 현가격으로 구입하여도 가격이 hold 할것이라는 믿음이 있고 또 직장, 또는 사업역시 계속해서 현수준의 income 을기대할수있다라는것과 또 주택융자를 해주는 은행역시 이믿음에 동감을 하므로 돈을 꾸어준다고 보아야겠습니다. 또하나는 연방중앙은행에서 이자를 낮추었기 때문에 매매가격은 같아도이자가낮기때문에 매월내는 payment는 적습니다. 미국정부는 벌써발빠르게 경제를활성화하는 대책들을 내놓고, 실행하고있습니다.

코로나사태가 상업용부동산에 끼친영향은 그부동산의 종류에 따라 틀립니다.  상가리테일 테넌트을 가지고있는 건물들은 테넌트들이 렌트비를 못내는곳이 많아 매매가격이 10%정도 내려갔으나 더이상의 가격인하는 없을것으로 부동산 seller와 부로커는 보고있읍니다. 그러나Buyer들은 더내려갈것으로 보고 가격 후려칠려고하나 쉽지않습니다.  대형몰의경우 미국의  major retail chain인  Bed Bath & Beyond, Famous Footwear, H&M, Gap, 극장체인인AMC와 Regal 그리고 운동gym 체인인 24 Hour Fitness등은 5월달의 임대료를 못내었고  커피체인인 Starbucks는 5월임대료는내었으나 6월부터 1년간 임대료를 깍아달라는 서신을 건물주들에게 보내었습니다.  오렌지카운티의경우 올해5월 의대형쇼핑몰들의 매매가격은 지난해에비해 9%내려간것으로 집계되고있습니다.

캘리포니아법에의하면  테넌트가 비지니스를 못할상황에서는 임대료를 못내도 건물주는 테넌트를 쫓아낼수가없고 다만 못내어 누적된임대료는 없어지는것이아니고 누적된금액을 나중에 건물주에게 지불하여야합니다. 지금의 코로나사태는 캘리포니아주정부에서 공표한 비상상태이며 정부기관의 명령으로 business를 close-down하였으므로 건물주는 지금 이코로나사태에  테넌트가 임대료를 않낸다고 쫓아낼수없습니다.

창고건물의 경우 최근 미국유수상업용건물중개회사들의  보고서에따르면 창고건물의 중간매매가격은 평방피트당 $202이고평균임대료는 평당피트당 $0.92NNN 입니다. 이가격은 20만평방피트급의 대형창고건물에 천정높이 28, 30피트의 건물들에 대한것으로 이러한건물들의 매매는 주로 Pension Fund, Investment Fund등의 투자기관들끼리의 거래가 많읍니다.  이투자기관들은 투자자들에게 투자실적을 보여주고 투자이익금을 현금화시키기위해 투자기관마다 다르지만 구입후 5 – 7년정도에 처분합니다. 올해상반기 투자기관끼리의 수천만불단위의 건물매매시 매매가격은 평균 cap 4.2%로 계산합니다. 제가 12년전에 $65million 상가투자건물을 팔았는데 그때는 cap 7.6%로 매매가격이 형성 되었습니다.

저희들이 주로거래하는 10,000 – 30,000평방피트의 창고공장 건물들의 거래가격은 엘에이공항, 항구의 지역이 평방피트당 $280- $300선, 후리웨이 605인근의 Santa Fe Springs지역은 +-$250선입니다.  공장창고건물은 코로나사태로 buyer들이 움추렸다가 6월들어 다시 buyer들이 움직이기 시작하는 모습입니다.  Buyer들이 움직여 거래가 늘어나고있다고 알수있는것은 최근에거래를 성사시킨 건물건에대해 다른에이젠트라든가 은행감정사들로부터 information요청연락이  오기때문입니다. 6월들어 다른에이젠트, 은행감정사들이  제가예전에 거래하였던건물들에 대해 이런저런 information및 그부동산이 위치한 시, 소방서등의 규제들에대해 조언을 구하는 전화들이  많이 걸려왔습니다.

남가주의 부동산거래중 big deal은 The Forum이라는 실내운동경기 , 콘서트등에 쓰이는 대형건물의 거래로 주소는3900 W. Manchester Blvd, Inglewood이며 이건물은 운동시합, 코서트등에 사용되는 18000명을 수용할수매우 큰건물입니다.  현재건축중인 엘에이공항 동쪽의  Rams Foot Ball stadium옆입니다. 이건물은 건물자체만 35에이커이며 이건물이 유명한것은 건물은 원통형인데 건물내부에 기둥이 하나도없는것으로 운동경기라든가 콘서트에 매우 좋은건물입니다.  이건물을 LA CLIPPER BASKETBALL 운영주가 $400 million, cash로 구입하였으며 2023년부터 이건물을 LA CLIPPER의 HQ로 운영예정 입니다.이건물 에는 엄청나게 큰 주차장이 붙어있으며 이거래의 일부로 37 에에커의 주택용땅도 소유권이 이전되는바, 이땅에 많은 주택이 건축될것으로 예상됩니다. The Forum건물은 1984 LA Olympic때 Basketball경기장으로 사용되었으며  오는 2028 LA Olympic에는 Gymnastic 경기장으로 사용됩니다.

창고건물은 여기저기서 대형공사가 추진되고있습니다. 토렌스시에서는 2년전까지 Costco가임대, 사용하였던 Skypark의 건물을 투자회사에서 $41,000,000에 올해연초에 구입하였으며 지난달  Torrance Planning Department에서 이땅에 300,000평방피트의 상업용건물을 용도허가하였읍니다.  현재 Costco건물이 120,000평방피트정도이므로 추가로 180,000평방피트를 신축할것으로 예상됩니다. Costco는 2년전 이건물에서 바로 남쪽에있는 Lomita Blvd 쪽으로 이전하였습니다.  15년전, 저와 그때같이일하던 에이젠트와 팀을만들어 이건물과 Lomita & Crenshaw의  Crossroad Shopping Center 를 저의 team이 대만 buyer를 대표하여 $96,000,000 에 offer한바있습니다.  이 Costco건물이 있는곳은 후리웨이입구에서 30분정도걸려 distribution center, 물류건물로 사용하기에는 적합한위치가 아닙니다. 주위에 회사건물들이 많고 병원들이 많이 있어 high tech회사등, Corporate Headquarters에적합한 위치입니다.

토렌스 Planning Dept는또   Hawthorne & 230가 코너의 Pier 1이있던 건물에  Raising Cane이라고하는 Chicken Fast Food Restaurant with Drive Thru 를허가하여 현재건축공사 마무리 작업을하고있습니다.  미국서 제일싼고기가 닭이니 닭계통 화스트후드식당 들은마진이 좋아 계속생기고있습니다.  한편 일본의 House Food회사가 운영하던 Curry House체인은 운영난으로 택사스의 식당체인회사로 넘어갔습니다.

오렌지카운티에는 어바인시가있고 어바인시에는 최고부동산투자회사인  Irvine Company가있습니다.  한번은 어바인시에 치과허가를 받으려고 Planning Department에 찿아갔더니 Planning Officer가 하는말이  일반치과는 도로의 통행량을 증가시킨다고 Irvine Company에가서 허가를 먼저받아오라고 합니다.  한마디로 시위에 군림하는것이 Irvine Company입니다.  Irvine Company는 개인한사람이 소유한회사로 재산이 천오백억불로 남가주에 땅 9만에이커, 550개의 사무실건물, 120개의 아파트단지, 50개의 상가, 20개의 호텔, 다수의 호텔, 골프장등을 소유하고있습니다.

사우스베이 인근에는 카슨시가있으면 이곳에는 Carson Company라는 부동산소유회사가 있는데 이회사는 카슨시의 좋은 위치에 대형창고건물을 수없이많이 소유하고있습니다. 미국인 부동산에이젠트친구말에 의하면 옛날에 지금카슨시지역의 땅을 어떤개인이  전부소유하고 있었는데 이땅주인의  딸하나가 Carson이라는 이름의 남자와 결혼하여  그남자의 이름을 따 Carson시가 생겼고 또 Carson Company가 생겨 아직도 Carson시에많은 부동산을 소유하고 있다고 합니다.  이땅주인이 다른딸은 Watson이라는 남자와 결혼하였는데 이 Watson 이라는 남자의 이름을 딴 Watson Company도역시 이지역에 많은 부동산을 소유하고있습니다.

Santa Fe Springs는 후리웨이 605, 5, 91번및 105번이 인근에있어 매우교통이 편리한곳이며 아직도 빈땅들이 많아 앞으로도 많은 부동산개발이 있을지역입니다. Santa Fe Springs는 엄청난석유가 나왔고 지금도 많이나오고있는곳으로 이때문에 이지역은 석유관련시설들이 많았던지역입니다.  최근에는 Bloomfield와 Slauson가까운곳에 Santa Fe Springs시에서 210,000평방피트의 공장창고건물을 허가하였는데 허가한 이땅은 석유관련시설이 있었던 곳입니다.  5년전에 Santa Fe Springs에서 약 9,000평방피트의 창고건물을  월남분들회사 를위해 구매해 드렸는데 이건물역시  예전의 석유시설인근에 위치하여 땅오염여부를 clear 하는데 수개월의 시간과 많은 돈이 허비되었습니다.  산타페시에서 상업용건물을 구입하고자 하는 분들은 참고 하십시요.

리테일업체중Walmart는  코로나사태중 매상이 73%늘었습니다.  Walmart직원에 의하면 Walmart는장사가 잘되는 점포들은 그대로 운영하고 매상이 별로인곳들은 on-line sales의 창고거점으로 사용할 계휙이라고합니다.  Target은 올해들어 매상이 170% 늘었습니다. 저는 Target과의 인연이있어서 알고있지만 수년전에 on-line구매대행배달업체를 M&A로구매하여 어떤의미에서 각 Target 점포들을 on-line warehouse로 쓰고있습니다.  이렇게 대유통점들이 창고식으로 움직이면 납품업자들도 주위에 창고를 내어 물건을 납품하거나 그창고에서 직접배달나가게되므로 작은창고의 수요도 늘어나고 있습니다.

요사이는 상황이 상황인지라 다른 공장, 창고전문 브로커들과 서로간에 진행되는 거래내용을 이야기하다가 요새부동산 돌아가는 이야기들을 많이 하는데 정리하여보면 창고를 찿는 개인이나  회사들이 지금이 코로나 사태에도 꽤많고 매매보다는 임대거래가 많이이루어지고 있습니다.  아무래도 공장창고의경우 임대수요가많으니 임대료도 조금씩이나마 오를것이고 이에따라 부동산가격도 오른다고 보아야되겠습니다.

20년전 에는  공장창고문의는 바느질등 옷, 봉재공장, 철공소등 노동집약적인 문의가 많았는데 요사이는 인터넷세일스, 식품배달용 공장등 업종으로 많이 바뀌었습니다. 요사이의  문의 하시는 분들은 작은 창고를 임대하여 미국굴지의  on-line shopping 을통하여 주문을받아 물건을  판매배달 하거나 납품하는 분들이 많습니다.  대형 on-line회사들입장에서는 이러한 직접보관, 배달또는 납품하는 회사들이 많아야 파는물건의 item수가많아지고 매상이 올라가므로 이들회사들을 적극적으로 물색하고있습니다.  작년에는 김치공장찿는분들이 많았습니다.

이곳남가주와 한국의 부동산법의 큰차이는 토지위에 지어진 건물, 또는 구조물에관한것입니다.  예를들어 남가주에서  아무것도없는 vacant lot을 어떤회사가 장기임대를하고 자기비용으로 식당을 건축하였을경우  임대기간이 끝나면  그건물의 소유권은 어떻게될까요? 한국의경우 에는 건물소유권은 특별한경우를 제외하고 (by default) 임대하여 건축물을 만든쪽에있습니다.  남가주의 경우 무조건 건물의 소유권은 땅주인에게있습니다.  한국의경우  은행차압된건물을 경매를 통해구입할경우 상업용건물인경우 건물주인, 임대인등, 등의 권리를 분석해야 건물의 적정가를 추정할수있습니다.  남가주의 경우 캘리포니아 부동산법에따라 땅위의 건축물은 물론 임대인이 만든 땅과연결된 모든구조물도 임대기간이끝나면 건물주의 소유물이 됩니다. 또건물이 은행등에  차압되는경우, 모든 테넌트들의 임대권리는 없어집니다.  따라서 차압된건물을 구입한 건물주는 있는 테넌트를 모두 내쫓을수있습니다. 예전에 세탁소등을 운영하는 한국분들이 비지니스를 수십만불주고 구입하였는데 비니니스가 있는건물이 은행에 차압되어 한푼도 못받고 쫓겨난일이 많았습니다.   남가주에서 은행차압된 상업용건물을 구입하는 투자자들은 그건물의 테넌트구성을 어떻게해야 그건물의 가치를 maximize 할수있는가를 연구하여 테넌트를 그구성에따라 입주시켰을경우 월수입을 추정하여 그건물의 potential value를 계산합니다.  그리고 건물구입이 완료된후 건물구성에 않맞는 임대인들은 인정사정없이 쫓아냅니다.

미국에서 오래생활하신 투자가분들도 ground lease된 Carl’s Jr, McDonald등의 투자건물에 대해 설명을 하면 남가주에서는 너무나 당연한 임대가 끝나면 건물은 태넌트가 지었지만 땅주인의 물건이라는 것을 쉽게 납득을 못합니다.

또다른 이곳남가주와 한국의 부동산법차이는 부동산담보대출인것같습니다. 저는 요사이 한국의 TV등에 많이 출연하는 식당업의  백종원사장님의 회사 일을 많이하여 백사장님이 엘에이에 오실때 가끔 밥을얻어먹었습니다. 백사장님은 엘에이에오시면  일반인들이 많이가는 핫독등 미국중류층식당을 찿아가시는데 저도몇번 따라갔습니다. 이분과 이런저런이야기를 나누었는데  이분은 건축자재사업을 할때 집담보로 융자받아 사업자금으로 사용하였는데 사업이않되 융자금을 못갚았는데 남가주같으면 담보준 집만 날리면 되는데 백사장님말씀은 집만날리면 될정도면 아무 걱정이 없었다고 말씀하시는걸보니 한국의 경우는 집날리고 모자라는금액은 이자까지 붙여 갚아야되는 모양입니다.

가끔저의 사이트를보고 연락주신분들중에 지금은 그냥값싼토지이나 향후 도시 지역에 포함되거나 토지의 사용용도등이 바뀌어  값이급등할땅을 찿아달라는 분들이있습니다. 왜그런땅을 찿냐고 물어보면 도시주변의 땅을사놓으면 나중에 도시지역으로 포함이되고 용도가 바뀌게되어 돈을벌수있기때문이라고합니다.  제가약2,3년정도전에 저의 website  인 commercial114.com에 한국에서 서울남쪽의 땅이 이런저런이유로 땅값이 크게 상승할것 이라고 전문가컬럼에 글을쓴적이 있습니다. 2년쯤전에 서울에서 남쪽으로 약 35마일지점의 개발가능한땅들이 대략 평당 40만원이었는데 지금은 100만원을 훌쩍넘어섰습니다.  2년전에 땅가격이 평당 40만원에 형성된 이유는 그땅에 전원주택을 지으면 2억원받기도 힘들었고 매매하는데시간이 걸리어그정도가격이었는데 지금은 주위에  산업단지가 들어서서 약 만명정도의 개인및가족의 주택수요가 발생하여  전원주택을3억이상씩받고 빨리팔릴수있으니 평당 100만원 넘게주어도 수지타산이 맞습니다. 그쪽지역에서는 지난2년동안 제2경부고속도로라고하는 서울세종간 고속도로가 착공되었고 SK 하이닉스등 한국의 하이테크기업들이  이지역에 대규모생산시설들을 만드는등 매우돈이되는 큰호재들이 불과 2년이라는  짧은 기간에 동서폭7마일, 남북약10마일정도의 지역에 진행되었읍니다.

반면 이곳남가주는 바다쪽을 제외한 북쪽, 남쪽및 동쪽은 평야가 많아 우수인재들이 선호하는 해안가쪽을 제외하고는 어디에있는 땅에돈을 파묻어야 돈이될는지 알수가없습니다.  한국은 국내총생산량의 40%를 외국에다 팔아 그돈으로 먹고사는 구조이어서 계속팔아먹을물건을 만들어야되며  물건을 만들려면 공장과 사람이있어야하고  이를위해서는 땅이있어야합니다.  한국지도를 보면 그답은 오직 서울남쪽밖에는 없습니다. 서쪽은 바다, 북쪽은 38선, 동쪽은 산. 이기때문입니다. 서울에서 너무남쪽은 필요한 인재를 구할수없으니 결국은 서울남쪽 30마일이내, 평평한곳이라는 결론이므로 돈될땅을 쉽게 pin-point할수있습니다. 이지역의 개발가능한땅은 향후1년반이내에 또 double할것입니다. 영국속담에 It never rains but it pours라고있는데 좋은일이든 나쁜일이든 한번조금 생기는게아니고 무더기로 발생한다는 속담입니다. 그쪽에 대기업이 하나들어온다고하면 다른기업들도 수없이들어오기 때문입니다.

부동산관련 일들이 있으시면 연락주십시요. 특히 건물주분들에게는 최대한 건물가치를 높이고 매매시 TOP DOLLAR를 받으실수있게 VALUE MAXIMIZATION해드리겠습니다.

헨리강  Koa Properties, bre 01156662

2020년 7월.

310-918-8775

Kangkoa114@gmail.com