미국 엘에이 남가주 상업용 부동산 건물 건축.

가끔 이곳 남가주에 땅가지고계신분들한테 연락이와 내땅이 어디에 어느정도있는데 여기에 상가또는 창고건물을 지을려고하는데 어떤식으로 건축하면 제일좋겠습니까하고 물어보십니다. 이렇게 연락주시는 분들은 벌써어느정도 자기건물에 어떤식으로 건물을 올려야겠다는 아이디어가 있는분들입니다. 빈땅을 십수년씩가지고 있었으면 저땅을 어떻게 사용해야겠다는 생각을수없이하였을테고 어느정도 머리정리도 되었고 나름대로 plan이있어 이plan이 저의눈에는 어떻게보이는지 test할려고 연락하셨다고 보아야지요. 그런데 부동산에이젠트의 입장에서는 연락해주시는 분이 한번이라도 딜을하였던분이면좋은데 처음연락주시는분이면 어느정도 신경을 써서 상담을 해드려야할지 헷갈립니다.  우선이렇게 연락주시는분들은 저의 생각을 들으려는게 아니고 자기가 계휙한것이 맞는지 않맞는지 확인할려는경우가 많습니다. 그래서 제가아는대로 솔직하게 저의의견을 이야기하면 많은경우 저의이이야기를 반박하고 자기가 알아보고연구한것이 맞다고합니다. 그래서 잘못하면 해본사람하고 생각만한사람하고의 논쟁으로번지게됩니다.  그래서 왠만한경우 사장님이나 사모님말씀이 맞고 그렇게하시면 돈좀만지시겠다고하고 전화를 끊습니다. 과연 그분들이 생각하고 연구한데로 빈땅에 건물지어 임대하는것이 계휙대로 흘러갈까요? 실지로 해보지않으면 아무도 모릅니다.

경험자로서 충고드리고싶은 사항들은 다음과 같습니다;

1. 아무리 머리가좋고 책을많이 읽었어도 미국남가주에서는 경험많은사람보다 그일에 대해서는 더나을수는 없습니다. 한번은 제가 부동산 매매딜을하여 escrow를 open하였는데 그물건은 카슨시의 창고겸공장건물로  16만평방피트의 대지에 4만평방피트의건물인데 대지가 매우넓어 건물을 추가로 넣을수있어  2만5천평의 창고건물을 추가로 지을예정이었습니다. 손님회사 (한국분회사가 아님니다) 에서 그회사 사장님(이곳에는 회장이라는 명칭이 없습니다)하고 이야기하는데 사장님이 자기회사에 건축담당중역이있으니 나머지는 그분하고 이야기하라고하여 그중역분하고 신축건에대해 이야기를 하였는데 이야기가 하나씩 정리되어 어느위치에 어떤식으로지을것인가 하나씩 결론이 나와야하는데 이야기가 빙글빙글돌기만하여 조금이상해서 그분한테 건축하셨냐고 물어보니 자기가 건축전문가라고하여 실례지만 지금까지 건물을 몇채나 지었습니까하고 물어보니 이분말씀이 건물은 지어본적은 없으나 건축관련공부를 많이하여 나는전문가라고 말씀하셔서 그때서야 이분이하는 이야기를 이해할수있었습니다. 아무튼 우여곡절끝에 도면이 나오고 이회사에서 건축회사를 한국분회사로정하고 건축을하였는데 한국분건축회사가 값을 잘못받았는지 공사가 끝나갈무렵 파산을했습니다. 아마도 2X4 목재frame만하던회사가 무리하게 concrete tilt-up건물을 건축하려니 이쪽의 경험이없어 값을제대로 못받았는지, 시의 inspection들을 제대로  pass못하였는지, 공사지연, expense상승으로 파산한모양입니다.
2. 무식한 사람이 되지맙시다. 상업용부동산을 하다보니 손님들이 사업하시는분들이고 엘에이에서 사업하시는분들은 이런저런일들이 많습니다.  손님들하고 차타고다니면서 이런저런이야기를 많이합니다.  이야기가 빗나가지만 저의같은 기업상대의 부동산은 남자들의 세계입니다. 대개 엘에이에서 사업하시는분들은 도전적이고 와일드하고 밀어부치는 힘이있습니다. 70년대 군대식말로하면 깔때까는사람들입니다. 집하는 부동산에이젠트는 nice하고 부드럽고 좋은차타고 여자분들의경우 대부분 어느정도 미모도있으므로 (40년전 사진으로 광고나 명함에쓰는 70,80대 할머니에이젠트들도 많은데 이분들은 외모는 둘째치고 이상한정신병들을 갖은분들이 많아 할머니에이젠트는 가능하면 피하시는게좋습니다 – 저의경험입니다.)  저와같은 부동산에이젠트는 집쪽은 경쟁이 않됩니다.  기업하시는분들이 자기회사건물관련일을시킬때는 부동산에이젠트가 얼마나 나이스하냐등을 따지지않고 과연 이에이젠트가 우리회사 부동산일을 시원하게 미스없이 해결할수있을까를 기준으로 부동산에이젠트를 평가합니다. 따라서 이쪽부동산일은 어느정도 와일드하게 일을해나가는 경우가 많습니다. 왜냐하면 맞는건 맞고 틀린건 틀린걸로 빨리빨리결정, 정리하고 다음단계로 넘어가야 time loss가없으니까요.  사업이야기도 많이하는데 시(City)의 규정을 무시하거나 신경쓰지않아 수십만불씩날린분들이 의외로 많습니다.  한손님분은 북오렌지카운티의 한인밀집지역에 건물을 임대하여 커피숍을 할려고 수십만불들여 리모델링하였는데 시에서 허가를 않주어 오픈도 못하고 문닫았다고합니다. 다른한분은 친구들과 8만평방피트 창고건물을 임대하여 indoor swap mart로 쓸려고 수십만불들여 리모델하엿는데 시에서 허가를 않주어 많은돈과 시간을 날렸습니다. 등등등 이와같은사례가 수없이많습니다. 이분들은 하나같이 시담당자들이 나쁜놈들이라고합니다. 한번은 손님이 그시의담당자가 너무자기를 너무괴롭힌다고하여 제가담당자를 찿아가 만나그손님프로젝트이야기를 하였더니 ” That man Mr. Kim doesn’t listen to me. He is very strange guy. I know what he wants to do but first, he has to get permit but we cannot issue permit because that use is not allowed in that location.” 일반주택의 신축의경우 시마다 조금씩차이는 있으나 규정은 거의비슷합니다. 예를들어 차고가 한집당 2대라든가 등등. 차이가 나는것은 coverage ratio, front set back, side set back정도이어서 이조건들만 갖추면 일단은 OK 가나오고 다음단계로 building & safety로넘어가게됩니다. 하지만 상업용건물의 경우, 시마다 규정과절차가 다틀립니다. 어떤시는 매우쉽게 Planning Department에서 승인이나오는방면, 어떤시는 무조건 공청회 CUP를 통과하게만듭니다. 그래서 빈땅에다 건축을생각하시는 분들은 우선시의 Planning Department를 찿아가서 허가절차를 알아보시고 거기에따라 기본설계개념을 그리면좋습니다. 대형상가라든가 큰건물을 건축하시는분들은 재정이풍부하므로 처음부터 architect를 동원하면되지만 2,3만평방피트땅의 건물주들은 feasibility를 검토하는과정에서 처음부터 설계사를 쓰기가 힘드므로 직접시에 찿아가서 알아보시면 대략 내땅에 어떤용도의 건물을 어느정도크기로 건축할수있겠다라는 어느정도 credible한숫자가 나오므로 거기서부터 시작하시면 됩니다. 그리고 중요한것은 시에서 허가를 받는게 어느정도걸릴지 예측할수있습니다. 오렌지카우티의 부에나팍시는 빠른편이고 캄튼시는 매우느립니다. 대체적으로 오렌지카운티의 시들이 일을쉽게 빨리결정하는것같습니다. 캄튼시가 느린것은 인력을자체인력으로 Planning일등을 수행하는게 아니고 case by case로 외부전문가에게 의뢰하는경우가 많아 하세월입니다. 눈치가 외부전문가한테 지불하는 보수가 적은지 이외부전문가라는사람들은 다른돈많이되는일들을먼저하고 여유시간이되면 캄튼시project일을하는모양입니다. 토렌스는 그런대로 빠른편이고 가디나시는 너무 conservative합니다.
3. 건물을 비싸거나 너무튼튼하게 건축할 필요가 없습니다. 남가주의 공장창고건물은 concrete tilt-up으로 바닥콘크리트작업이 끝난다음 벽을 뉘워서 콘크리트를 틀에넣어 만든다음 세워서 벽으로 만드는구조입니다. 캘리포니아의 큰건축회사인 Turner Construction등이 전문업체인데 20만이나 50만평방피트의 건물에는 거의다 이 CTU구조입니다. 남가주에서 부동산가지고계시는 분들은 이렇게 몇십만평방피트의 창고건물이나 쇼핑몰들을 가지고계시는 분들은 거의 않계십니다. 주로 만, 이만, 삼만, 사만정도의 건물들을 많이가지고계시고 상가건물들은 몇천단위로 가지고 계시는 분들이 많습니다. 이런정도의 건물을 신축하시는 분들중에 블록이나 CTU를 고집하시는 분들이 계시는데 목재건물이나 비싸게 지은건물이나 팔때가격은 큰차이없습니다. 목재로 지어도 한백년은 충분히버티니까요. 건축후 제일먼저 문제생기는것이 지붕이고 다음이 하수도이고 다음이 상수도, 그리고 다음이 전기이고 건물구조로 문제생기는것은 주로 터마이트정도입니다.