항상 궁금하게 생각하였던것은 한국에서 부동산투자 하는것과 이곳 남가주지역 에 부동산투자또는 구입하는것중 어느쪽이 좋을지, 어떻게 틀릴지하는 것이었습니다.  이글이 미국 남가주의 부동산의 흐름을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 줗겟습니다.

우선 한국의 수도서울을 중심으로 부동산으로 사용할수있는 평지를보면 북쪽은 파주에서 남쪽은 천안까지 약 120키로정도이고 동서쪽으로 폭은약 60키로정도입니다.  이 120키로 X 60 키로의 구역안에 인구 2500만 정도가 살고있다고 보면 되겟습니다. 이땅중 산(군사지역포함) 이 약30%정도됩니다. (산면적제외하고 계산하면평방키로당 4,500명).  이구역안에 의정부, 파주, 분당, 안양, 수원, 용인, 인천, 부평, 평택, 안양등의 일명 수도권도시들이 거의다 포함되어있습니다.  그리고 한국의 상기수도권지역에는 농사짓는 땅이 또25% 정도로 있는것으로 보이므로 이농토면적을 제외하면 평방키로당 인구밀도는 6,000명정도 대략계산이됩니다.

그리고 수도권내에는  2개의 항구, 인천과 평택의 2개의 항구가있습니다.  그리고 한국의 수도권은 군사적으로 38선과 거의 맞다아있어 군사시설이 많습니다.  얼핏잡아 한국군 10개 사단과 미군 2개사단정도가 주둔하고 있다고 보면되겟지요.  한국의 수도권땅은 농토지역빼고 산악지역빼고 군사주둔지역을 빼고나면 주택지, 상업지및 공업지역으로 쓸수있는 땅이 반이하가 됩니다.

남가주를 보면 부동산으로 쓸수있는 평지는 북쪽의 Castaic 부터 남쪽으로는 Irvine까지가 평야로서 거리가 약 130키로정도입니다.  폭은 평균잡아 태평양에서 내륙70키로까지가 평야입니다. 이 남북으로 130키로 X  폭 70키로 의 땅안에 대략 1900만정도의 인구가 살고있읍니다.  (평방키로당 2,100명). 남가주는 원래가 사막에 평야이어서 물만있으면주택지역이든 공업지역이든  각시에서 결정하는 zoning에따라 사용할수있습니다. 군사지역도 없고 농사지역은 물론 없습니다.

주요산업은 한국수도권은 제조업이 주를 이루고있습니다.  한국의 하이테크기업들은 전부다 수도권내에있다고 보면됩니다.    한국의 수도권은 남가주의 80% 크기에 남가주에는 없는 산악지대, 군사지역, 농사지역이 있고 제조업이 몰려있습니다. 한마디로 정신없이 바쁜땅이 되겟습니다.

가령 10억원이 있다고 하면(한국에서는 누구나 그정도는 있다고합니다) 한국에서는 시내일반주택가의 땅 100평(3300 평방피트)을 구입할수있겟습니다.  아니면 서울의 아파트를 구입할수있겟지요. 정확한것은 아니지만 대략 10억 아파트면 보증금 2억에 월세 2백정도로보면 될것같습니다.  그러면 년수입이 대략 3천만원으로 이곳미국에서 말하는 수일률 Cap (캡)이 3% 정도입니다.  아니면 수도권남부의 유망지역의 임야  (개발이 가능한 준보전산지) 를 평당 백만원에 천평을 살수있겟습니다.  상가는 미국식으로 따지면 Retail Condo를 하나사는것이므로 임대가 않나갈경우 위험부담이 커 구입하지 않는것으로 합니다. 아니면 가격이 싼 오피스텔을 4개정도 구입하여 임대놓으면 보다더 높은 수익률을 받을수있겟습니다.  아니면 변두리로 나가 상가주택복합건물을 구입하여 1층에는 구멍가게, 2층3층은 세를 놓는 방법이 있겟습니다 (이렇게하면 켑은 4%달성할것 같습니다- 월수입 삼백만월정도).  한국부동산의 묘미는 아파트를 융자껴안고 전세를주는것인데 예를들어 십억짜리 아파트를 3억있는 융자를 꼐안고 6억에 전세주면 일억에 구입할수있는 것입니다.  전세준금액에 대해서는 월페이먼트부담이 없고 한국은 미국에비해 재산세부담이 훨씬적으니까 계속새끼쳐가면서 아파트를 구입할수있는 계산이 나옵니다.  다만이것은 아파트값이 오를때의 상황이지만요 (따라서 아파트가 계속오를수있는 지역, 예를들어 대기업이 들어오는 지역등을 연구하여 구입하면 가능할것같습니다).  만약 아파트가격이 계속오른다면 매우 돈이되는 투자개념입니다.

남가주에서 백만불있으면 4유닛아파트, 또는 조그마한 상가를구입할수있겟습니다.  이것저것관리비용, 수도세, 재산세등을 내면 잘하면 월 $3,500불정도 떨어지니 캡이 4%정도 되겟습니다.  한국분들은 돈씀씀이가 세니 이돈가지고 생활하기가 쉽지않겟습니다만 이정도가 현실입니다 (가끔 삼십만불있는데 생활할수있는 물건찿아달라는 분들한테 연락이 오는데 이런분들은 많은 사람들의 시간낭비시키는 분입니다).

남가주는 최근 약8년간 리만사태등의 대형경제악조건을 거치며 부동산가격이 거의 배정도 상승하였습니다.  가격이 상승하였다기보다는 미국정부가 돈을 예전에 비해 시중에 도는 돈을 배로 풀은결과 모든물가가 따블된것입니다.  미국이 8년전에 하고 일본이 3년전에 실시한 돈풀기 작업을 한국은 지금부터한다고 합니다. (2016년 4월 30일 현재). 미국같으면 돈을 풀면 은행에서 경쟁적으로 돈을 꿔주고 미국인들은 소비지향적이기때문에 일단쓰고보는데 한국이나 일본은 사람들이 돈이들어오면 어디다 넣어두기만 하기때문에 물가도 않오르고 경제 효과가 없으니까  재미가없읍니다.  무슨소리냐 하면 미국은 시중에 돈을 배로늘리면 물가도 배로 오르지만 한국은 돈을배로 늘리면 그중많은 부분은 누군가의 장롱속에서 잠을 잔다는 이야기입니다.  그로므로 한국의 경우 부동산가격은 미국보다 정부의 돈풀이 정책에 덜민감하다고 볼수있겟습니다.

한가지 한국수도권과 남가주와의 부동산에있어서의 큰차이점은 한국수도권은 산업및 교통수단면에서 매우크게 변하고있는 반면 남가주는 조금씩변할뿐 흭기적인 뉴스거리가 없습니다.  한국수도권은 제2외곽도로, KTX, GTX및 제2경부고속도로(서울세종고속도로)등이 추진되고있고   한국의 대표기업들인 삼성, LG등이 수도권남부로 공장을 신설하고있습니다. 이것은 무슨소리냐하면 시골동네가 공업지역및 주거지역으로 변한다는것입니다.  지금한국수도권 변두리지역의 준보전임야나 농림지역의 땅값은 평당 백만원이고 공업지역의 땅값은 2,3백만원이며 주거지역의 땅값은 5,6백만원이니 임야등이 공업또는 주거지역으로 바뀌면 땅값이 수배뛴다는 이야기입니다. 이런소식을 믿고 몇억이란 큰돈을 던질수있는 심장큰사람들은 돈좀만질수 있는 구조인것 같습니다.

한편 남가주는 꾸준히 인구가 늘고있다는 점입니다.  인구뿐만 아니라 돈도 꾸준히 들어오고 있습니다.  하지만 임계점에 가까이 다가가고 있다는 징표도 나타나고있습니다.  일단 대기업들은 남가주에사업을 웬만해서 시설투자를 하지않고 타지역으로 나가는 추세입니다.  여러가지 물가가 미국의 타지역에 비해 비싸고 규제가 심해서 입니다.  인구가 늘고 있는것은 남미쪽에서 들어오는 인구와 아시아쪽에서 들어 오는 사람들때문에 느는것이고 돈이 들어오는것은 미국정부가 돈을 풀고 중국, 한국등지에서 투자마니가 들어오니까 그돈들이 돌고돌아  경기가 활성화되었으니 그파티가 언제끝날지 미국중앙은행총재할머니조차 감을 못잡아 헤매는 상황입니다.  아무튼 일반미국인들이 믿는것은 미국정부는 서민들이 살수있게 해줄거라는 것이지요.

남가주부동산투자의 백미는 인컴푸로퍼티입니다.  돈대고 돈먹는 개념입니다.  오늘투자하면  당장다음달부터 얼마씩 돈이 떨어집니다.  욕심을 크게내지않으면 오랫동안 안정적으로 자자손손 매달얼마씩 수입을 받을수있습니다. 백만불투자하면 매월 $3,500정도는 안정적으로 받을수있습니다.  사업하는분들은 백만불투자해서 그정도밖에 수입이 없으면 하나마나라고하는 분들도있으나 그런분들은 사업이나 열심히하면 되겟지요.  어차피 부동산은 한국이든 미국이든 시간과의 싸움입니다.  미국은 물가상승율이 년대략 2.5% 정도이니 매년그정도 오른다고보고 그사이 미국은 10년에 한번씩 전쟁을 하므로 전쟁할때마다 돈을 풀으므로 풀은%만큼 가격이 오른다고 보면 됩니다.

남가주는 두개의 항구가 있습니다.  엘에이항과 롱비치항.  이두개의 항구를통해 아시아와의 무역이 이루어지고있습니다.  FTA등을 통해 아시아와의 무역물동량은 늘고있습니다.  거기에 아마존등 인터넷을 통한 상거래가 엄청늘고있습니다. 조금 훈련된눈이라면 남가주의 조금외각진곳에는 매우큰크기 (300,000 평방피트이상 – 10만평이상) 의 창고건물이 여기저기 많이생긴것을 볼수있습니다.   이렇게 큰창고건물이 생기면 조그마한 창고 건물도 많이 필요하게됩니다.  (참고로 남가주에서는 한국의 창고,공장건물에 쓰이는 샌드위치패널은 건축자재로 사용못합니다). 이소리는 무슨소리냐하면 창고건물투자도 매우유망하다는 이야기입니다. 도널드 트럼프가 만약 대통령이 된다면 아시아와의 무역이 줄어들테니 창고건물수요도 줄수있습니다. 그렇게되면 영화수요도 줄어들어 헐리우드의 물주들이 타격을 받고 디즈니랜드도 문닫게되는등 남가주의 부동산은 대폭락의 길을 걷게될것같습니다.  도널드 트럼프가 남가주에 가지고있는 부동산이 제가아는것만해도 팔로스버데스등 3억불은 되는데 트럼프가 바보입니까?

남가주의 다른주요산업은 영화산업과 방위산업인데 이것들은 소수고수입산업이어서 일정지역부동산에만 영향을 끼치어 논할필요가 없습니다.

부동산관점에서 볼때 남가주와 한국수도권과의 또하나의 차이는 남가주에는 새로운 고속도로라든가 고속철등의 계흭이 없습니다.  한국수도권은  서울세종고속도로, 제2외곽도로, KTX등의 새로운 길들이 만들어지고있어 땅값이 폭등할곳이 눈에보이게 있다는 점입니다.

2016년 5월 15일