미국 남가주에서 많은, 다양한종류의 건물들을 거래하고 관리하여왔습니다.

부동산투자는 구입하여세받는비지니스입니다.  제가 실지로 경험해본 성공하는분, 실패하는분들의 이야기를 간략하게적어보겟습니다.

1. 테넌트가 없어지면 빨리새테넌트를 넣어야하는데 도망간테넌트만 먼저찿아 밀린돈받으시려는분.  건물만 계속빕니다. 남가주, 켈리포니아부동산법은 그렇게하는게 아니고 일단 새테넌트를 구한다음에 손해배상청구해야합니다.
2. 파킹이없다고 테넌트못구하겟다는 Commercial Agent를 계속 쓰는분.  경험있는 Commercial Broker는 주차장이 없는건물은 그런대로 낮은가격에 임대합니다.  그럴러면 미국회사들과 딜을해야하는데 영어도 못하고 명함에만 Commercial Broker이지 미국회사들과 딜경험이 전무한 에이젠트에게 맞겨놓았으니 백년이가도 테넌트못구합니다.  이것이 매우중요한사항입니다.  한인타운에서는 미국회사들과 딜경험이없어도 문제되지않지만 그외지역에서는 direct deal들이 많아 agent가 영어를 못하면 테넌트를 못구합니다.
3. 투자잘하는 건물주는 Lease 싸인을 부탁도 않했는데 엄청크게 잘보이게 부쳐놓습니다.
4. 마리화나테넌트가 필요한건물에 할머니에이젠트쓰는 건물주.  마리화나파는사람들은 아직도 거칠고 분위기가 살벌합니다.  겁많은 한국할머니가 무슨재주로 대마초장사들과 딜을할까요.  무조건 대마초장사한다면 겁이나서 않된다고 전화끊습니다.  5년째건물비어있습니다.
5. C급건물에 정부관련 테넌트가 임대료적다고 세않주는 건물주.  5년째 비어있습니다.
6. 할줄아는 건물주는 상황을보다 시간이 너무소비된다싶으면 흑인또는 히스패닉에이젠트를 구해오라고 지시합니다.  무슨이유인지는 너무명백합니다.

저희 상업용에이젠트입장에서는 빨리 테넌트를 구해드리고 돈몇푼받고 딜끝내고 다음일을 해야하고 건물주는 하루라고 빨리세를놓아야 건물이 살아납니다.  따라서 저의 상업용에이젠트들은 샤프하고 머리좋은 건물주분들과 일하는것이 최고입니다.  저의 경험에 의하면 일반주택에이젠트나 초짜에이젠트들은 이러한 시간, 돈 그리고 테넌트종류등에 대한개념이 없습니다. 왜냐하면 아는것밖에 보이지않는데 본인은 많은것을 안다고 생각하나 미국 남가주 LA는 경험없이아는것은 본인에게도 고객에게도 돈이 않됩니다. 골프책 100권읽는다고 싱글이 않되는것과 마찮가지입니다.

상업용건물중 리테일상가임대할때는 임대료보다 테넌트믹스를 어떻게 하느냐가 더중요합니다.  렌트를적게 받아도 적합한 테넌트를 넣는게 좋습니다. 상업용건물중 공장창고건물임대는 임대할려는 테넌트의 business operation을 잘보고 임대주어야합니다. 물을 많이쓰는 업종, 목공소, 잡화운송업등은 건물을망가뜨리므로 조심해야합니다

2017년 5월