미국 남가주에서 상업용건물중 사용할건물을 구입시는 우선 그부동산및 건축물이 하고자하는 비지니스를 시에서 허가하는지여부를 확인해야합니다. 가끔가다보면은 마켓이라든가 콘테너야적장용으로 구입한건물이 시에서 비지니스허가가 않나와 다시 시장에 매물로 나오는것을 볼수있습니다. 다음은 전기가 맞게들어와있는지 amphere, voltage, 2 phase, 3 phase, 3 wire, 4 wire여부를 확인해야합니다.  가끔가다 공장건물들은 하수도가  sewer line에 연결않되있고 septic tank 만있는 경우가 가끔있어 나중에 황당한 경험을할때도 있습니다. 엘에이시의경우 지진공사를 해야하는 조항에들어가는 건물들도있어 이런건물을 구입하면 후에 수십만불 털어넣어야합니다. 상업용건물에 제일신경써야하는 부분은 지붕입니다. 상업용건물들의 지붕은 베니아판위에 합성아스팔트롤을 녹여부치므로 30년은 그냥가나 여기저기 보수를해가면 써야함으로 구입시 지붕위에 올라가서보면 어느정도 돈을써야할지 감을잡게됩니다. 땅의 오염여부도 알아야되는데 지하에 기름탱크가 있었거나 드라이크리닝시설이있었으면 fire department clearance가 있어야하는 경우가 많습니다 (또는 phase 2 report). 식품관련업등에는 개스가필수이나 많은상업용건물에는 개스라인이 않들어와있으므로 꼭확인해야합니다. Easement 를확인해야하는데 이것은 예를들어 주차장을 옆건물과 공동으로 사용한다든가 입니다.

투자용 상업용건물은 수입과지출을 위주로보면되겟습니다. 수입은 각유닛의 월세이므로 각유닛의 임대계약서카피를 받아 읽어보면됩니다. 미국 엘에이등 남가주지역의 임대조건이 공장건물은대개 그로스, 식당등 리테일은 NNN, 사무실오피스건물은 full service gross 등이있습니다.  그러나 이러한종류의 임대조건은 임대계약의 이름이아니라 임대계약의 내용이어떻냐에따라 임대형식의 이름이 판가름나기때문에 임대계약서를 잘읽어야 합니다. 임대계약서를 읽으면 월수입이얼마, 부동산세, 수도, 전기, 쓰레기수거비, 공동지역청소비등을 테넌트가 내는지 건물주가내는지등을 알수있는등 월총수입을 계산할수있고 지출내역중 테넌트가 내는부분은 수입계산에 더해주면됩니다. 지출중에 큰비중을 차지하는것은 부동산세로 일반주택은 대략 구입가격의 1.1% 정도 (per year)로 보면되나 제경험상 상업용건물은 각시마다 틀리나 1.1%보다 조금높고  캄톤시의경우 1.5% 입니다. 화재보험료도 어느정도인지 사전에 파악해야하는데 보험에이젠시마다 천차만별입니다.  상업용건물을 많이취급하는곳은 견적이 빨리합리적으로 나오는데 어떤곳은 견적자체를 못내는곳도있습니다. 건물이 flood zone내에 있는곳은 보험료가 그렇지않은곳에 비해 2,3배정도 나갑니다.

보통미국인들은 부동산투자수입에대해 세금보고를하기때문에 부동산인컴에대한 Tax Return Schedule을 달라고하면 주는경우가 많습니다. 이것을보면 income & expense 의 감을잡는데 크게도움이 됩니다.

제가 미국 남가주에서 상업용 수익부동산은 $64,000,000 짜리쇼핑몰까지 거래를하였는데 위의사항만이라도 철저히 검토하면 큰실수는 없습니다.

2017년 6월.