1031이라고 쓰고 읽기는 ten thirty one이라고 합니다.  이거잘해야지 잘못하면 수년후에  irs와 franchise tax board에서 수십만불또는 수백만불 세금청구서가 날라옵니다.

상업용건물또는 일반주택을 투자개념으로 돈을남길경우 양도차액을 지금 내지않고 대체건물을 구입하여 양도세를 미루는것을 1031 Exchange 라고하는데 이정도는 지나가는 미국사람이라면 누구나다알지요.

예를들어 20년전에 공장건물을 백만불주고 10%다운, sba 론으로 평방피트당 60불에 구입하였는데 sba융자도 다payoff 되고 지금은 3배올라 3백만불에 팔고 이돈을다운하여 상가건물을 구입하고자하면 1031을 하게됩니다. 만약 지금 양도세를낸다면 irs와  franchise tax를 2백만불에 대해내게되므로 대략 백만불정도 낸다고 보면 되겟습니다.

1031을할때 구입코져하는 건물의identify는 45일, 구입하는건물의 구입완료날자는 180일 이내입니다.

만약위의 1031하는분이 본인은 1031하여 양도세 백만불않내도 된다고 생각하고있는데 거래끝나고 2년후 irs 에서 세금 $500,000내라는 편지를 받으면 아찔해 집니다. 본인은 1031하였다고 믿고 세금보고하였는데 irs에서는 not qualified for 1031이라고 편지가온겁니다. 상업용 부동산을 함으로 가끔이런 이런상담이 들어옵니다. 딱하지만 도와줄수있는 방법이 없습니다.

많은경우 한인사업가분들은 한인은행의 지점장등과 친숙한관계가있고 부동산등에관해 상담을합니다. 은행지점장은 고객이 3백만불이 들어온다고하니 필사적으로 저금을 유치하려고하여 결론은 공장건물 판돈을 1031하는동안 그은행에 저금하게됩니다. 은행개인구좌에 건물판돈을 입금한순간 1031은 없어진이야기가 됩니다. 왜냐하면 은행에서는 1031 certification을 해줄수가 없으니까요.  1031할때는 부동산에이젠트도 1031를 많이해본사람을 써야합니다.  부동산에이젠트들은 할줄아냐고물으면 100이면 100다할줄않다고합니다.  그러므로 상대를 잘골라야합니다.

고객중에는 부동산에이젠트를 동시에 몇명쓰는 분들이있는데 일장일단이있습니다. 좋은점은 많은에이젠트만나서 여러가지 정보를 얻어내는것이고 나쁜점은 에이젠트들은 고객이 다른곳과도 딜을한다고 느끼면 그고객의 일은 우선순위에서밀려 그고객의일은 건성으로 처리하거나 다른에이젠트가 알아서하겠지하는 단점이있습니다 . 여기서 default line이생겨 문제가생기기 시작합니다. 그러나  순수한 고객분이 똑같은 질문을하면 2시간정도 설명하게되지요.

아무튼 주위분이 수십만불 세금을 뚜들겨맏는걸보면 답답은 하지만 어떻게 할수가없습니다.