한국에는 가등기가있습니다.  가등기를 하였다가 나중에 본등기를 하는것입니다.  가등기를 하는것은 건물주에게 건물을 담보로 돈을꾸어주었을때 꾸어주는 시점에서 가등기를 하였다가 건물주가 돈을 못갚으면 그때 본등기를 하게됩니다.  가등기는 건물계약매매시 매매계약을하고 계약금을 건물주에건내주면 구입하는사람은 그시점에서 가등기를하였다가 잔금치루고 계약이 끝나면 본등기를 하게됩니다.

미국에서의 부동산법은 주법에따르게 되어있으며 캘리포니아주에서는 부동산을담보로 돈을빌려주면 부동산주인은 Deed of Trust를 빌려준상대에게 작성하여주고 빌려준측은이것을 등기를하게됩니다. 그러나 부동산매매시는 별도로 등기하는것이없고 매매대금이완전히결제되고나면 본등기인 Grant Deed를 구입하는측이 등기하게됩니다.

한국에서도 빌려준금액에대한 가등기는 채무자가 돈을못값을경우 법적인차압절차에의거 차압, 본등기를하게되리라믿습니다. 캘리포니아주의 경우 Note에의거한 원금및이자를 상환을못할경우 NOD, Publication등의 절차를걸쳐 채무자및 채권자가아닌 제3의 기관인 Trustee에서 공매를통해차압을 하게됩니다 (Judicial Foreclosure도있지만 생략하겠습니다).  한국의 경우 아파트의경우 간단하지만 상가등의 상업용건물의 경우상황이 복잡해집니다.  한국부동산법에는 지상권이라는것이있고 땅주인과 건물주인이 다른경우가있어 경매에서건물을 구입할경우 해당부동산의 권리를 잘파악해야합니다.  캘리포니아의경우 법으로 건물은 땅의일부이므로 이걱정은 할필요가없습니다. 그리고 건물이 임대되었을경우 건물주인이 바뀌어도 임대계약을 계속계약서대로 살아있으나 차압의경우 법으로 모든임대계약은 무효가되므로 차압을통해 상업용건물을 구입하게되면 그건물에있던 임대인들은 모두 내보낼수있습니다.

한국의 부동산매매계약에 의거한 가등기와 유사한등기는 캘리포니아주에는 없습니다. 아마한국에서는 부동산주인이 한명의 구매자외에 다수에게 동시에 부동산을 파는것을 금지하고자 이러한등기가있는겄같습니다. 예를들어 토지를 100억원에 팔때 현금딜같으면 예를들어 계약시 10억, 한달후 50억을 파는측에주고 나머지는 계약완료시 지불하는 지불조건이라면 질이않좋은 매수자면 동시에 3,4군데에다팔고 중도금받고 사라지면 돈을더받을수있지만 사는측들은 완전사기당하게되므로 첯번째계약한 구매자가 가등기를하면 다른사람들은 이부동산은 이미계약에 들어간걸알수있기때문에 더이상 구매계약을 추진하기않게됩니다. 남가주의 경우 가등기가 필요없는 이유는 부동산계약시 구입하는측이 내는 계약금이라든가 중도금이 파는측에게 지불되는것이 아니고 에스크로라는 제3의 기관으로 지불되어 에스크로에서 계약이 끝날때까지 매매계약에따라 돈을관리하기때문입니다.  여기에 부동산소유권을 보증하는 타이틀보험회사에서 2중으로 관리, 보증하게됩니다.

한국에서는 부동산매매계약에의거한 가등기는 여러가지로 유용하게쓰입니다. 예를들어 전매가금지된 아파트를 일단구입하여 가등기를 해놓으면 어느정도 어느시점에가서는 우여곡절이있겠지만 본등기를 할수있을테니까요.  구입하는측이 계약이행을 못할경우 일반주택매매의경우 딜자체가 간단하므로 큰문제가 없겠으나 구입액이 수백억에 여러가지 조건이붙는 상업용부동산의 매매계약의 경우 구입하는측에서 약속이행을 못하여 파는측이 다른바여에게 팔기위해 가등기를 제거해야할때는 파는측에 “burden of proof/ evidence”가 있어 구입하는측이 가등기취소를 동의 않하면 여러가지부담이 될것같습니다.