2020년 2월29일. 미국 상업용부동산.

공장, 창고, Multi-unit 상가, 아파트건물등을 건물주로부터 위임을받아 팔기시작하면 이런저런 에이젠트로부터 연락이 옵니다. 이컬럼을 보시면 건물구입하시려는분들이 에이젠트고르실때 도움이 되리라 믿습니다.

대개의 건물주분들은 현재시가에 맞추어 팔기를원하고 가능하면 빨리 골치아픈일 없이 매매를 끝내기를 원합니다.  리스팅을받아 시장에 내놓으면 가격이 황당하게 비싸지않은이상 여러에이젠트, 바여들한테 연락이옵니다.

공장창고건물인경우 같은지역에서 십년이상 공장창고를 전문으로 하여온 에이젠트들과 딜을하는것이 제일쉽고 시간낭비가 없습니다. 지역을 잘알기때문에 그건물에서는 어떤업종을 할수있는지를 알고 시가도파악하고있어 15분정도면 딜의대략큰그림은 끝내고 한두개정도의 포인트만 남기고 이야기가 끝납니다. 문제는 공장창고가 전문이 아닌에이젠트가 딜하자고오면 시간및 정신적낭비가 많습니다. 특히 한가닥한다는 한인에이젠트들한테연락이오면 시간낭비가 많습니다. 집이야 오직들어가서 사는게 목적이니까 아무리 에이젠트가 건성으로일을해도 은행에서휠터링하니 구입한후 못들어가서사는경우가 없습니다. 하지만 공장창고의경우 예를들어 트럭킹할려고 건물을 구입하고 융자(융자은행에서 그건물을 바여업종의 비지니스하는데 시에서 허가받을수있는지확인하지않습니다) 받고 다끝나 내건물이 되었는데 시에서 트럭킹 business license 를 않주는겁니다. What you gonna do? Nothing you can do. Good luck. 한마디로 망한거죠. 그래서 저는 전문이아닌 에이젠트가 어퍼를 써오면 어떤인종이던 시에가서 business license를확인하고 오라고시키는데 그러면 미국, 중국, 히스팩닉등 에이젠트들은 시키는데로 시에서확인을 해오는데 한국에이젠트들은 제가거래해본사람이 3명인데 세에이젠트 다끝까지 시에확인을 않하고 에스크로를 오픈하자고 합니다. 이들의 계산은 일단에스크로오픈하여 건물을 묶어놓고 만약 바여가문제삼으면 취소하고 만약 바여가 시에않가고 그냥사면좋고 이런식입니다. 셀러를 대표하는 저의입장에서는 웃기는 이야기죠.

몇차례 중국계 바여에이젠트들과 일을해보았는데 예의도있고 자기가할일을 다합니다. 중국여자에이젠트들도 인스팩션할때 꼭참석하여 저의설명을듣고 끝까지 자리를지키고 일을합니다. 이에비해 한국집하는에이젠트들은 예의가 없고 자기가 할일을않합니다.  우선 수백만불건물이 에스크로에 들어가면 셀러는 다른사람에게 팔수없게 tie-up되는거고 동시에 바여에이젠트는 그바여에게 다른건물은 소개않하는걸로 무언의 약속을하는건데 이예의없는에이젠트들은 계속다른건물보여주고 또이사실을 또나한테연락을해옵니다. 아마츄어초짜라도 어느정도 기본예의는 있어야겠죠.  그리고 이에이젠트들은 건물 인스펙션에 않나옵니다. 공장창고건물들은 집과틀려 현장에서 다음사항들을 보아야합니다. 건물구조가 2X4, 2X6 wood frame건물인지, brick인지,  concrete인지, 브릭건물이면 혹시 지진공사여부는 어떤지, 지붕상태는어떤지, 지붕은 베니어판인지 나무로엮은것이지, 건물이있는곳이 홍수지역인지, 만약홍수지역이면 보험료는 몇배인지, 비가오면 배수는 어떻게되는지, 만약지대가낮으면 배수펌프및 역류를막는  ball valve는있는지 하수도로물은잘빠지는지 건물로들어오는 전기wire가 몇가닥이고 electric main panel이 몇 amp인지, 건물에 개스선이들어와있는지 등을 확인해야하고 투자용건물이면 전기미터가 몇개에 어디에붙어있는지등을 보아야하는데 바여를 대표하는 에이젠트는 코밋션먹을 생각만하고 나타나지도않고 건물인스팩터만나오니 황당하지요. 건물인스팩션은 현재사용중인건물이고또 새주인이 자기비지니스에 맞게 내부를 뜯어고쳐야함으로 하나마나의미가없습니다. 미국백인에이젠트들은 이런예의가참좋고 자기할일을 확실하게하고 또바여에게 바여가 상업용건물살때 바여가지불하는 비용등을 바여에게확실하게 설명하는등 같이일하기 매우좋습니다. 선수는 선수끼리 일해야 미스, 스트레스없이 스무스하게 바여, 셀러모두 해피하고 특히 바여는 돈벌수있는 확실한 건물을 손에넣게됩니다.

따라서 공장창고건물은 구입시 친한에이젠트라고 아무나써서 문제생기면 에이젠트는 이핑계저핑계로 빠져나가고 손해보고 코피터지는것은 바여입니다.