안녕하세요.

2022년 새해에도 무궁한 사업발전을 기원드립니다.

사장님/ 사모님은 작년한해는 어떠셨는지요. 최근부동산일을 하면서 느껬던 점들을 말씀들릴까 합니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

우선 일반주택은 1년반정도 사이에 20%정도 오른것 같습니다.

약1년6개월전에 란초팔로스버데스의 집을 감정을 했는데 그때 $960,000로 감정가가 나왔었습니다. 같은집을 지난달에 재감정하였는데 요번에는 $1,160,000이 나왔습니다. 요집은 지금부터 2,3주후에 시장에 내놓을 예정입니다.

연방및 주정부가 코로나사태로 돈을 풀기 시작한것이 작년 3월 부터였습니다. 주택시장이 슬슬 헛해지기 시작한것은 대략 작년11월 부터였습니다. 정부가 돈풀기시작하여 주택시장이 헛해지기 시작하는데까지 대략 8개월정도의 lead time이 있은샘입니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

작년초에 주택을 구매한 제손님이 30년론을 2.625%로 받았습니다. (작년12월에 집을 구입한 손님은 3%를 받았습니다). 2022년은 이자가 슬슬오르고있읍니다. 아직 코로나가 어떻게될지 모르겠습니다. 코로나가 세지면 정부에서 돈을 더풀것이고 돈을더풀면 주택가격이 오른다고 봐야될것 같습니다.  

상업용건물의 경우 제가 딜을해본결과 작년초에는 어느정도 가격딜이 되었으나 중순부터는 가격딜이 거의 않되었습니다.

상업용건물은 오퍼를 넣으면 보통 1대1로 가격네고를 하는데 작년중순부터는 셀러들이 multiple counter형식으로 카운터를 하기시작하였습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

올해특기할사항은 SBA, SMALL BUSINESS ADMINISTRATION DEPT 에서 미국경기를 활성화시키기위헤 SBA Guarantee fee와 FIRST THREE MONTH PAYMENT 3개월간 페이먼트면제를하였는데 이때문에 owner user건물들이 많이 팔렸습니다.

올해연초에 평방피트당 $220불정도 asking 하던건물이 달이갈수록 올라가더니 지금은 $260, $280정도까지 올라갔습니다. 12월 매물로 나와있는 건물은 평방피트당 $300불달라는것도있고 엘에이항에서 가까운 창고건물은 A급건물도 아닌데 평방피트당 $400씩 달라고 합니다. 현재 시장에 매물로 나와있는 공장창고건물자체도 많치앟습니다. 지난주에는 저의손님이 공장창고건물을 파시겠다고 하여 만나뵈었는데 손님이 원하시는 가격이 지금오른가격보다 훨씬더 비싼가격을 원하셔서 제가 추진을 않하였는데 이건물도 어느정도 백야드가있고 주차장등, 땅이 건물에 비해 어느정도 충분하면 가격이 비싸도 팔수있겠는데 땅, 야드, 주차장이 협소해서 팔자신이 없습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

사장님, 사모님들께서 가지고있는 공장창고등을 매매를 고려하고 계시면 연락주십시요.

작년에 공장창고건물을 꼭구입하셔야할 고객분이 건물을 구입하고자 오퍼를 넣고 셀러한테카운터가 나왔는데 카운터가격에서 가격을 더 깍을려고 하여 결국은 건물을 못구입하셨습니다. 오퍼를 넣고 셀러한테 카운터를 받으면 이럴때는 무조건 테이크를 해야하는데 수백만불건물에 몇만불더깍을려다 건물을 못사게된경우입니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

올해상업용 부동산특징중하나는 코로나때문에 물건배달수요가 많아 임대창고를 찿는분들한테 연락이 많아왔었으나 나와있는 임대건물은 한동네에 하나정도 밖에되자않아 물건을 못찿아드린경우가 많았습니다. 한국에서 일부러 출장오신분들도 있었는데 물건이 없어 보여드릴만한건물없었습니다. 특히 냉동창고를 찿는분들이 많았읍니다.

20년전에는 연락오시는 분들이 봉제공장하시는분들이었는데 4,5년전에는 김치공장하시는분들한테 연락이 많이왔고, 최근에는 인테넷비지니스하시는 분들한테 연락이 많이옵니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

임대창고건물찿는분들은 건물layout이좋고 후리웨이 입구에서 가깝고 주차장이 많고 물건보관및 생산에 효율적인 건물을 원하지만 실질적으로 임대로 나와있는건물은 주차공간이 충분치 못하고 후리웨이 입구에서 멀고 건물구조도 비효율적인경우가 많습니다. 한마디로 겨우겨우 비지니스를 할수있는 건물인 경우가 많고 그나마 이런건물도 임대로 나와있는 물건이 1,2개 밖에없어 손님들에게는 이건물을 택할수밖에 없다고 이야기하면 손님의 입장에서는 물건찿아주는 제가 성의없다고 생각하시는것 같았습니다.

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사무실 OFFICE BUILDING은 대략 평방피트당 $300정도로 거래가 이루어지고있습니다. 작년 저의손님도 사우스베이에 7,000평방피트의 2층 오피스건물을 평방피트당 약 $300불에 구입하였습니다. 다만 이가격은 어느정도 파킹장이 붙어있는경우이고 주차장이 적은 건물들은 가격이 아래쪽이고 거래하는대 어려움이 있습니다.

투자용 NNN건물은 올해 몇개 가보았는데 ASKING PRICE CAP이 3.5%정도였는데 바여손님이있어 셀러측에 연락하면 거의다가 팔렸거나 오퍼가 ACCEPT되었다고 연락이왔습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

여기서 NNN투자용건물이라는것은 꽤큰후란차이스가 들어있는 햄버거가게라든가 대기업이 임대하고있는 창고건물입니다. 예를들어 제가 6,7년전에 매매한 오토존이 장기리스하고있는 창고형상가건물입니다.

5년전에는 NNN투자건물을 캡이 3.7정도에 딜을 하였는데 그때는 셀러측과 느굿하게 딜을하였는데 올해는 아예 딜시작도 못하였습니다.

사우스베이에 5유닛작은 상가를 가지고있는 저의 고객분이 1,2년후에 지금가지고 있는 상가를 팔고 고향으로 돌아갈예정입니다. 지금은 아니더래도 1,2,년후에 상가투자를 생각하시는 분들께서는 천천히 연락주십시요. 테넌트는 식당, 미장원. 의료기기가게등이 있습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

전체적인 경기는 좋았던것 같습니다. 제가 관리하던 1년이상 비어있었던 상가건물들도 다 임대나갔습니다. 리테일상가도 임대가 나가는것을보니 일반경기도 풀리는것같습니다. 부동산경기가 좋은데 의외로 리테일상가들은 비어있는곳들이 있습니다. 저의 식당하시는 손님분들도 매상이 TO-GO 가 많아 코로나 이전보다 매상이 올라갔다고 하시는 분들이 많습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

저의 WEBSITE WWW.COMMERCIAL114.COM에 수년전에 한국서울남쪽으로 땅값이 대거상승할것으로 예측하였는데 올해이쪽땅들이 폭등한것같습니다.

한국은 수출로 먹고사는 나라인데 새공장지을곳은 서울남쪽으로 폭20마일, 길이 30마일의 CORRIDOR밖에 없는데 20×30마일의 땅도 산빼고 농지빼고나면 남는게 30%정도밖에 없으니 여기에 사용할수있는 땅은 올라갈수밖에 없으니까요.

저의 손님두분은 이쪽에 땅들을가지고있어 조언해달라고 하여 팔지마시라고 하였는데도 제작년에 평당 2,30만원에 파셨는데 지금은 백만원을 가볍게 넘었습니다. 불과 1,2년사이에 4배는 오른것 같습니다. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

올해는 어떨까요? 작년같이 실업수당, 사업체에대한 여러가지 FREE MONEY는 많이줄어들지 않을까싶습니다. 따라서 작년같은 식품등의 배달비지니스도 줄어들지 않을까생각해봅니다. 예를들어 작년봄부터 한참유행하던 Target의 배달비지니스도 작년9월부터는 주문이 많이줄었습니다.

조금이낮마 도움이 되고자하오니 부동산관련하여 어려운일이 라든가 어떻게하면 좋을지 망설이시고 계시면 연락주십시요. 부동산일 30년에 건축(Contractor Lic 882001), 시와의 여러문제해결, 부동산보험에관한 지식과 경험을 가지고있습니다. 건축은 신축, addition등을 하였고 상업용건물은 설계, 감독등의일을 하였습니다.당장 급한일이 아니더라도 도움이 되고자합니다. 연락주시면 도움이 될지 않될지 모르겠으나 어려운 일이 있으시면 연락주십시요. 그간 건물관리도 하여와서 테넌트문제도 있으시면 연락주십시요. 복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

공장건물, 사무실건물등 상업용건물등 처분하실려고 생각중이신분도 연락주십시요. 전화상이라고 부담없이 현가격, closing cost, 팔때의 전략등을 상의하시지요.

올해도 무궁한 사업발전을 기원드립니다. 감사합니다.

2022년 1월17일   복사금지 Koa Properties Henry Kang 310-918-8775

KOA Properties / bre 1156662

헨리강올림  310-918-8775

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