1031 이라고쓰고 말하기는 ten thirty one한다고합니다.  (Pls do not copy www.commercial114.com) 1031 exchange라고 하는것은 아시다싶히 예를들어 백만불에구입한 건물을 삼백만불에판다고하면 capital gain이 이백만불생겨 대략잡아 연방IRS세금 삼십만불, 캘리포니아주세금 삼십만불, 도합 육십만불의 세금을 내야하는데 1031 EXCHANGE를하여 REPLACEMENT PROPERTY를 구입하면이 CAPITAL GAIN TAX를 지금않내고 나중에 내는것으로 세금이 DEFER됩니다. (Pls do not copy www.commercial114.com)따라서 많은분들이 가격이 많이오른 사업용또는 투자부동산을 팔때 CAPITAL GAIN TAX를 내느니 1031을 통해 더큰부동산또는 월수입이 좋은 부동산으로 옮겨갑니다.

사람이 무었을 안다고하는것하고 할수있다는것하고 큰차이가 있습니다. (Pls do not copy www.commercial114.com)남가주에서 사업하는분들하고 이야기하면 가끔뭇는것이 있습니다. “무엇무엇을 할줄아세요?” 라든가 “예그건 제가할줄압니다.” 어떠손님은 “누구누구에게 일을 맞겼는데 할줄모르는것같다” 라든가 의외로 할줄아느냐, 할줄모는는것 같다 라는 이야기를 많이듣고또 제자신도 어떤일은 맏길때 이런이런일을 해야하는데 할줄아세요라고묻습니다.

남가주에서 사업해서 나름대로 꾸려나가는 분들은 그분야에서 어느정도 프로급입니다. 이런분들은 그분야의 일을 할줄아는 분들입니다.

20년전부터손님인분한테 연락이와서 1031을해야한다고하여 만났습니다.  (Pls do not copy www.commercial114.com)이분이 자기상업용건물을 팔았는데 양도차액이 많아 1031을 해야한다고합니다. 부동산부로커 입장에서는 손님분이 소유하고있는 상업용건물을 벌써처분하였다고하면 건물을 판에이젠트가벌써 1031하는 건물들을 어느정도보여주었기때문에 별로흥미가 없습니다. (Pls do not copy www.commercial114.com)그래서 1031하는 손님이 건물을 팔았는데 구입해야할 replacement property를 구해달라고하면 그냥 건물팔은 에이젠트랑 이야기하세요하고 더이상 추진을 않합니다. 그래도 이분은 예전부터손님이라 만나서 물었습니다. 건물팔은 대금어디에 있습니까 하고 물었더니 자기통장에있다고합니다. 1031할때는 건물팔은 대금이 1031 Exchange를 Certify하는 Accommodator한테갔다가 구입하는 건물대금으로 가야하는데 그대금이 이분이 가지고있으니 1031은 물건너갔습니다. 이분은 결국 연방세금과 캘리포니아주세금을 내었습니다. 가끔있는일 입니다.

어떤분은 20년전에 이백만불에 구입한 건물을 천만불에팔고 구백만불짜리 상가를 구입하였는데 이분과 이분의 회계사는 1031 Exchange를 하였다고 생각하였는데 이분은 IRS에서 Capital Gain 팔백만불에 대해 세금을 두들겨맏았습니다. (Pls do not copy www.commercial114.com) IRS에서 두들겨맞았으니 California Franchise Tax Board에서도 세금청구가 가겠지요. 얼핏잡아도 이백만불정도는 내야할것같습니다.

그래서 제가 여기서 드리고자 하는이야기는 1031 Exchange를 하실려면 그냥아는정도가 아니라 할줄아는 사람하고 이야기하셔야합니다. (Pls do not copy www.commercial114.com)그래서 남가주에서 비지니스하는분들은 이거아세요라고 묻지않고 이거할줄아세요하고 묻습니다.