Expert Column (전문가칼럼)
삼성전자의 2016년 4/4분기 매출액은 $44.5billion 으로 년으로 하면 약 $230billion 으로 약 $0.23 trillion 입니다. 4/4분기 매출중 profit 이 약 $8 billion으로 년으로 따지면 $32 billion 입니다. 2016년 한국 GNP (한국이 1년간만들어낸 물건및 서비스가격) 는 $1.834 trillion이므로 삼성전자가 만들어내 팔은물건의 값이 한국국민,…
Read more1031이라고 쓰고 읽기는 ten thirty one이라고 합니다. 이거잘해야지 잘못하면 수년후에 irs와 franchise tax board에서 수십만불또는 수백만불 세금청구서가 날라옵니다. 상업용건물또는 일반주택을 투자개념으로 돈을남길경우 양도차액을 지금 내지않고 대체건물을 구입하여 양도세를 미루는것을 1031 Exchange 라고하는데 이정도는 지나가는 미국사람이라면 누구나다알지요. 예를들어 20년전에 공장건물을 백만불주고…
Read more미국 남가주에서 상업용건물중 사용할건물을 구입시는 우선 그부동산및 건축물이 하고자하는 비지니스를 시에서 허가하는지여부를 확인해야합니다. 가끔가다보면은 마켓이라든가 콘테너야적장용으로 구입한건물이 시에서 비지니스허가가 않나와 다시 시장에 매물로 나오는것을 볼수있습니다. 다음은 전기가 맞게들어와있는지 amphere, voltage, 2 phase, 3 phase, 3 wire, 4 wire여부를 확인해야합니다. 가끔가다…
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한국에서의 건축만생각하다가 엘에이남가주에서 곤혹을치루시는 분들이 의외로 많습니다. 제가보기에 한국건축과 이곳 미국 남가주 건축의 제일큰차이는 한국에서는 각건축단계에서의 검사 inspection을 한국에서는 고용한 설계사 또는 건축사가 감리의 형태로 수행하나 이곳에서는 시의 building & safety department에서 합니다. 마지막에하는 준공검사 final inspection은 한국에서는 시에서지정하는 건축사가시행하여 시에서는…
Read more미국 남가주에서 많은, 다양한종류의 건물들을 거래하고 관리하여왔습니다. 부동산투자는 구입하여세받는비지니스입니다. 제가 실지로 경험해본 성공하는분, 실패하는분들의 이야기를 간략하게적어보겟습니다. 테넌트가 없어지면 빨리새테넌트를 넣어야하는데 도망간테넌트만 먼저찿아 밀린돈받으시려는분. 건물만 계속빕니다. 남가주, 켈리포니아부동산법은 그렇게하는게 아니고 일단 새테넌트를 구한다음에 손해배상청구해야합니다. 파킹이없다고 테넌트못구하겟다는 Commercial Agent를 계속 쓰는분. 경험있는 Commercial…
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제가이곳남가주에서 산업용부동산을 하면서 조금헷갈렷던것은 한국의 산업단지였습니다. 한국뉴스에보면 50만평방미터의 산업단지에 종업원수가 7000명이라고하여 이해를 못하였는데 한국의사업단지건물구성을보니 이해가되었습니다. 50만평방미터라고하면 약120에이커인데 미국남가주에서 Industrial Park관점에서보면 120에이커중 도로빼면 약100에이커가남고 보통회사들이선호하는 40,000평방피트건물이 50개가들어갑니다. 1개회사에 일하는사람이 20명이라고하면 이곳기준으로보면 약1,000명이일하는것으로 봅니다. 한국산업단지는대략 이곳에서말하는 coverage ratio (건물이차지하는면적 나누기 총대지면적)가 80%,…
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Playa del Rey는 미국의 부호 Howard Hughes가 기부한땅에 세워진 시입니다. 시라고는 하나 Building & Safety라든가 시의 permit등은 엘에이시에서 받아야합니다. 제가 처음부동산시작한 1981년에 developer의 사무실을 찿았는데 그때 습지대를 살리면서 시의 기본계휙을 세우고 있었습니다. 지금의 인구는 대략 14,000 정도이고 안에 초등하교와 중학교가…
Read more한국에서는 부동산(땅)과 건물주가 따로인경우가 있습니다. 한국부동산법에는 나무, 풀등은 부동산땅에 포함되나 건물이 꼭그렇지 않다고 되어있습니다. 따라서 상황에따라서는 땅주인과 건물주가따로인 경우가있고 은행등에서 땅을담보로 융자할때 은행에서 지상권을 갖는다고합니다. 지상권을 은행애주면 지상에관한 권리를 포기하는것이 될것같습니다. 한국에서는또 건물에관한권리가 등기되어있지않아도 건물에관한 권리가 인정되는 경우가 있다고합니다. 이곳…
Read more저희들 산업용 부동산부로커들은 남가주지역을 저희들이 편한데로 West LA Area, Mid Cities Area, Imperial Upland Area등으로 구분하여 편리한테로 부르는데 각지역마다 그지역을 움직이는 산업용 부로커들이 수십명정도 씩있습니다. 이부로커들이 그지역의 공장, 창고, 사무실등의 매매또는 임대를 거의 맡아서 움직입니다. 투자물건을 찿는분이라든가 집을찿으시는 사모님들은시간이 많고…
Read more항상 궁금하게 생각하였던것은 한국에서 부동산투자 하는것과 이곳 남가주지역 에 부동산투자또는 구입하는것중 어느쪽이 좋을지, 어떻게 틀릴지하는 것이었습니다. 이글이 미국 남가주의 부동산의 흐름을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 줗겟습니다. 우선 한국의 수도서울을 중심으로 부동산으로 사용할수있는 평지를보면 북쪽은 파주에서 남쪽은 천안까지 약 120키로정도이고 동서쪽으로…
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