Expert Column (전문가칼럼)
저의 경험상 남가주의 어떤시에서 상가등을 개발한다든가 증축할때 제일 좋은 스타트는 그시의 Planning Department라든가 Building and Safety Department에서일하는 사람과통하는 설계사를 쓰는것이라고 생각합니다. 시의 허가시 먼저 Planning Department를 통과해야합니다. Planning Department에서는 그건물의 용도를확인하고 그건물의 용도가 맞으면 그다음단계로 parking, landscape, height requirement를 맞추게됩니다. 공업용건물일…
Read more엘에이시주변으로 남가주에 땅을 가지고계신분들이 많습니다. 부동산관련일을 하시는 많은분들도 엘에이시에서 60-80마일떨어진곳에 땅을 가지고계십니다. 적게는 10 에이커에서 크게는 수백에이커를 가지고있습니다. 시내의 땅의경우와는 별도로 외각지역에 땅을 구입하신분들은 힘드신 분들이 많습니다. 문제는 10년, 20년이 지났는데도 싯가가 구입가격과 큰차이가없고 팔려고하여도 작자가 나타나지 않고 개발을 하자니 엄두가…
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남가주지역을 운전하고 다니다보면 파란십자가싸인이 있는건물들을 볼수가있습니다. 이건물들은 대마초를 판매하는 가게일 가능성이 매우높습니다. 영어로는 Medical Dispensary, 또는 약자로 그냥 dispensary라고 불릅니다. 이비지니스가 매상이 높은것만은 확실합니다. 제가 건물을 관리하면서 관리하는건물에 몰래판매하는 임대인에게 알아본결과 차고만한크기의 사무실에서 주말, 하루에 $2,500, 주중에$1,500씩 판다고하니 손쉽게 월매상…
Read more우리나라 한국에서는 (저는 국적이 미국입니다만) 사주명리학에서는 부동산을 일반 재물로 보기보다는 서류로 간주합니다. 사주감정할때 재물을 많이 상속받는사람보다 종이서류를 물려받는사람을 일단은 더큰부자로 봅니다. 우리나라역학에서는 종이라는 것은 학자를 말하고 학자는 돈과는 다소거리가 먼 공부만하는 사람입니다. 따라서 역리학적으로 종이를 물려받는 사주라면 땅문서를 물려받는 사주로…
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미국의전기와 한국의 전기는 차이가있습니다. 한국과미국전기의 공통점은 교류로서 같은60헤르츠(양극과음극이 1초에 60번바뀝니다) 입니다. 일반가정에 공급되는 전기의 전압은 가주(케리포니아)는 120볼트에 단소(Single Phase: 양극과 음극이 하나의선으로 바뀝니대) 이어서 한국의 220볼트와 틀립니다. 일반주택에는 일반적으로 100암페어 (Amp)용량의 전기파넬이 들어와있습니다. 남가주의 공장/창고건물의경우 3 Phase (3소)의 240볼트 또는 480볼트의…
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2008년 리만사태후 약3년간은 부동산관련하는 사람들에게는 매우어려운 시절이었습니다. 리만사태가 터지기전년까지 상승세를 보이며 시장에내놓기만하면 팔리던 집들이 서서히 않팔리기시작하더니 은행들이 적은다운의 주택융자를 않하기시작했습니다. 리만사태가터지자 은행들이 부동산관련융자를 거의않하였습니다. SBA를업으로삼고 SBA융자만전문으로 하던은행들도 미연방정부에서 할당된 돈이없다며 아예전화조차 하지말라고 하였습니다. 리만사태이후 부동산융자가 어느정도 되기시작한것은 3년후부터입니다. 2008년리만사태이전에 미국시중에풀어진돈 (M1:현금및…
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한국에서온 부동산관련업을하시는분들의 대화는 거의가 땅에관한것이라고합니다. 이쪽남가주쪽에서는 저와같은 부동사중개인이 투자하시는분이라든가 회사를운영하시는분들과의 대화에서는 땅에대해서는 거의이야기를 하지않습니다. 어차피 바쁜사람들끼리하는 이야기이므로 돈않되는대에 시간을쓸필요가없으니까요. 한번한국과 미국에 백만불(10억원)어치 땅을구입한다고 가정하고 땅값이 2배로 상승하는데걸리는 시간을 계산해보기로 하겟습니다. 우선한국이라면 어디다 땅을사야할까요? 우선서울을 중심으로 지도를 놓고보면 북쪽은 38선이있어서 않되고 동쪽은…
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미국에서 사업하시면서 건물을 계속임대하여 사용할수도있고 사업용건물을 구입하여사용할수도있습니다. 건물을 임대하여쓰는것과 구입하는것은 어떤차이가 있을까요? 먼저 사업하시는분들은 이곳영어로, 세무서용어로 Self-employed입니다. 미국에서는 공무원이라든가 군인이면 20, 30년 근무하면 연금이있습니다. Self-employed는 Social Security정도외에는 없습니다. 사업을크게 성공적으로 운영하시는 분이라면 은퇴후 생활하시는데 지장이없으나 많은분의 경우, 사업도 겨우겨우 유지해나갑니다.…
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오늘은 일요일입니다. 이곳남가주의 6월은 언제나처럼덥습니다. 비가왔으면십은데 하늘은 구름한점없습니다. 옛일본손님으로부터 전화가와 친구가 창고건물을 임대중인데 임대기간이 2년남아있는데 사업이너무않되어 어떻게해야할지 조언을부탁하는 전화였습니다. 보통 이럴경우 임대인이 택할수있는 방법은 2가지입니다. 제일좋은방법은 임대한 창고를 적당한 임대인을찿아 SUB-LEASE하는것입니다. 이경우, 원임대인은 SUB-LEASE할테넌트를 찿을때까지 임대료를내어야하고 만약부동산에이젠트를 고용할경우, 에지젠트에게 코미션을…
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미국, 캘리포니아, 남가주의 상업용부동산의 제일중요한요소는 파킹이몇대있는냐입니다. 손님의왕래가 별로없는 사무실등을 제외하고 손님이주차할곳이없으면 장사가않됩니다. 따라서 식당등 손님의 많이오는 업종의경우 건물임대시 그상가에 파킹이 어느정도있고 또공동주차장을 사용하는테넌트가 어떤테넌트가있는지 고려해야합니다. 예를들어 2000평방피트의 식당을 운영하는데 옆에같은크기의 비디오인테넷게임방이있다면 게임방의손님들이 주차장을 거의다차지하여 식당손님들이 올수없게됩니다. 건물을 구입하거나 임대할때도 제일먼저고려하고…
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